文丨李登華  編輯丨吳大郎
出品丨牛刀財(cái)經(jīng)（niudaocaijing）

恒大進(jìn)行了一場(chǎng)教科書(shū)級(jí)別的“降負(fù)債”。

6月30日，據(jù)媒體報(bào)道，恒大凈負(fù)債率已降至100％以下，實(shí)現(xiàn)一條紅線變綠。

昨日消息，恒大有息負(fù)債約5700多億元，與去年最高時(shí)的8700多億元相比，短短一年時(shí)間里，大幅下降了約3000億元。

恒大降負(fù)債的加速實(shí)現(xiàn)，不僅是其經(jīng)營(yíng)狀況的改善，更重要的是，在新恒大“多元產(chǎn)業(yè)＋數(shù)字科技”的大戰(zhàn)略下，表現(xiàn)出其戰(zhàn)略的制定能力和執(zhí)行的定力，這對(duì)于市場(chǎng)信心無(wú)疑是極大的提振。

01  負(fù)債降3000億，許家印兌現(xiàn)承諾

恒大順利大幅降低負(fù)債早有預(yù)兆。

這個(gè)月初，恒大集團(tuán)戰(zhàn)略合作伙伴交流會(huì)上，許家印提出“6月底前恒大的有息負(fù)債將降到5字頭，至少實(shí)現(xiàn)一條紅線變綠。”

如今，許家印兌現(xiàn)了承諾，恒大超預(yù)期完成了降負(fù)債目標(biāo)。

過(guò)去一年來(lái)，恒大在降負(fù)債上表現(xiàn)出了超強(qiáng)的決心和執(zhí)行力。

從去年3月開(kāi)始，恒大開(kāi)始全面實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略。

事實(shí)上，自實(shí)施新戰(zhàn)略以來(lái)，恒大在降負(fù)債成效顯著。去年10月，恒大就在10天內(nèi)分三次大手筆償還了約294億港元的債務(wù)，而近日剛償還的美元債本息136億港元，是恒大自去年3月以來(lái)累計(jì)歸還的第7筆境外債券本息，合計(jì)約106億美元（折合超823億港幣）。

值得注意的是，恒大集團(tuán)全部以自有資金償還，沒(méi)有做任何一筆發(fā)新還舊。

6月24日，中國(guó)恒大發(fā)布公告，已安排自有資金約136億港元匯入債券還款賬戶，用以?xún)斶�今年6月28日到期的14．5億美元債，以及所有境外美元債到期的應(yīng)付利息近3億美元，合計(jì)約17．5億美元。

至此，恒大到2022年3月前，再無(wú)到期的境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債券。

對(duì)市場(chǎng)承諾的實(shí)現(xiàn)，一方面是恒大一年來(lái)業(yè)績(jī)優(yōu)異的體現(xiàn)，另一方面，也體現(xiàn)出了恒大對(duì)于商業(yè)信譽(yù)的看重——恒大集團(tuán)成立25年來(lái)，從未出現(xiàn)借款利息晚付、本金逾期歸還的情況。

強(qiáng)勁銷(xiāo)售及超高回款是恒大提前償債的最大底氣。去年初，疫情影響樓市墜入冰點(diǎn)，恒大率先實(shí)施“網(wǎng)上賣(mài)房”顛覆性營(yíng)銷(xiāo)革命。

此外，恒大在資本市場(chǎng)動(dòng)作頻頻，旗下涉足8大產(chǎn)業(yè)，擁有4個(gè)上市平臺(tái)，其中恒大物業(yè)、恒大汽車(chē)、恒騰網(wǎng)絡(luò)均已成功上市，房車(chē)寶、恒大童世界、恒大冰泉等未來(lái)也將陸續(xù)分拆上市，恒大有望進(jìn)一步充實(shí)資本實(shí)力，降負(fù)債成效或?qū)⑦h(yuǎn)超外界預(yù)期。

降負(fù)債是恒大未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的核心目標(biāo)。在今年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，許家印已給出了未來(lái)三年降檔目標(biāo)：

2021年6月30日將凈負(fù)債率降至100％以下，2021年12月31日現(xiàn)金短債比達(dá)到1以上，2022年12月31日將資產(chǎn)負(fù)債率降至70％以下，全面達(dá)到監(jiān)管要求，實(shí)現(xiàn)“三條紅線”全部轉(zhuǎn)綠。

如今，凈負(fù)債率已經(jīng)超預(yù)期轉(zhuǎn)綠，今年恒大延續(xù)了去年的強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，前5個(gè)月總計(jì)銷(xiāo)售額2851．6億，回款2507．4億，均創(chuàng)歷史新高。優(yōu)良的業(yè)績(jī)作為支撐，有理由相信恒大能夠順利實(shí)現(xiàn)另外兩條紅線轉(zhuǎn)綠的目標(biāo)。

02  兩增一減，恒大的決心

“三條紅線”的大背景下，房企拼的就是一個(gè)回款能力。恒大在銷(xiāo)售回款和融資回款上均表現(xiàn)不俗。

銷(xiāo)售回款上，恒大敢于創(chuàng)新。

除了率先實(shí)施“網(wǎng)上賣(mài)房”外，今年恒大繼續(xù)加大銷(xiāo)售力度，上個(gè)月的第三屆“5·31購(gòu)房節(jié)”，大量高品質(zhì)、高性?xún)r(jià)比的項(xiàng)目在各地掀起了一波樓市小高潮。

如南寧恒大御府、昆明恒大珺睿、烏魯木齊悅府、十堰御府等項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率均超80％，其中南寧恒大御府開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)21億元、昆明恒大珺睿銷(xiāo)售12億元。

以截至今年5月的業(yè)績(jī)來(lái)看，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2851．6億元，同比增長(zhǎng)4．5％；累計(jì)銷(xiāo)售面積3383．3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12．5％；銷(xiāo)售回款2507．4億元，同比增長(zhǎng)6．1％，平均每月回款500億元，位居行業(yè)第一。

在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)控、政策不斷收緊的大背景下，恒大能取得上述成績(jī)實(shí)屬難得。

另外，恒大依托積極的營(yíng)銷(xiāo)舉措、高品質(zhì)高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品，以及擁有超2100萬(wàn)全民經(jīng)紀(jì)人、超4萬(wàn)家門(mén)店的“房車(chē)寶”平臺(tái)，在過(guò)去一年疫情和調(diào)控的雙重影響下，依然交出了一份靚麗的成績(jī)。

全年銷(xiāo)售額7232億，增長(zhǎng)高達(dá)20．3％；完成全年6500億銷(xiāo)售目標(biāo)的111％；銷(xiāo)售回款更大增38．5％至6532億，營(yíng)業(yè)額5072億元，凈利潤(rùn)314億元。各項(xiàng)指標(biāo)齊創(chuàng)歷史新高，成為為數(shù)不多實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售、回款大幅增長(zhǎng)的龍頭房企。

在融資方面，多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈為恒大提供了新的資產(chǎn)增長(zhǎng)渠道。

去年8月恒大物業(yè)引入戰(zhàn)略投資235億港元，之后的12月上市募資140．8億港元；去年9月和今年1月，恒大汽車(chē)兩次引入戰(zhàn)略投資合計(jì)300億港元等。恒大的這些舉措，都進(jìn)一步加強(qiáng)了手中的現(xiàn)金流。

恒大降負(fù)債的另一個(gè)重要的措施就是做減法：嚴(yán)控土儲(chǔ)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)負(fù)增長(zhǎng)。

去年下半年，恒大土儲(chǔ)面積下降近1000萬(wàn)平方米，同時(shí)，未來(lái)兩年恒大計(jì)劃年均再下降1500萬(wàn)平方米，可售土儲(chǔ)總規(guī)�？刂圃�2億平方米左右，保持在合理水平。

減少土地儲(chǔ)備的同時(shí)，不容忽視的是，恒大手中的資產(chǎn)依然豐厚優(yōu)質(zhì)。

恒大年報(bào)數(shù)據(jù)顯示：截至2020年12月31日，其土地儲(chǔ)備項(xiàng)目共計(jì)789個(gè)，幾乎覆蓋全部一線以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且有潛力的城市。由于堅(jiān)持不拿地王，恒大的土儲(chǔ)性?xún)r(jià)比很高，其中一二線城市占比67％平均樓面價(jià)為2638元。

另外，恒大集團(tuán)還擁有未入表的舊改項(xiàng)目約100個(gè)，大灣區(qū)78個(gè)（深圳55個(gè)）、太原8個(gè)、石家莊2個(gè)、鄭州2個(gè)、其他城市10個(gè)，價(jià)值潛力巨大。也就是說(shuō)，僅憑恒大目前的土地“存貨”便足以支撐恒大的未來(lái)發(fā)展，龐大的土儲(chǔ)規(guī)模給控規(guī)模提供了充足的底氣。

03  “多元產(chǎn)業(yè)＋數(shù)字科技”，新恒大已來(lái)

如今再看恒大，早已不只是地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2020年業(yè)績(jī)公開(kāi)會(huì)上，恒大董事局主席許家印宣布“新恒大”的到來(lái)。

目前，恒大已完成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)的“多元產(chǎn)業(yè)＋數(shù)字科技”轉(zhuǎn)型，旗下8大產(chǎn)業(yè)恒大地產(chǎn)、恒大汽車(chē)、恒大物業(yè)、恒騰網(wǎng)絡(luò)、房車(chē)寶、恒大童世界、大健康產(chǎn)業(yè)、恒大冰泉。

“新恒大”的布局思路十分清晰：全面覆蓋衣食住行、文旅康養(yǎng)等領(lǐng)域，通過(guò)新能源汽車(chē)、互聯(lián)網(wǎng)流媒體等8大產(chǎn)業(yè)平臺(tái)聯(lián)動(dòng)，打造數(shù)據(jù)互通共享的智慧科技生態(tài)圈，躋身世界一流科技企業(yè)，為用戶創(chuàng)造科技生活無(wú)限未來(lái)。

恒大汽車(chē)發(fā)展迅猛，同步研發(fā)14款車(chē)，已發(fā)布9款，將搭載H－SMART OS頂級(jí)智能網(wǎng)聯(lián)系統(tǒng)、宇航級(jí)智能座艙和業(yè)內(nèi)最強(qiáng)算力平臺(tái)，打造“車(chē)家合一”的智聯(lián)移動(dòng)空間。

同時(shí)，恒大汽車(chē)全球布局十大生產(chǎn)基地，天津、上海、廣州基地已啟動(dòng)試生產(chǎn)調(diào)試。截至目前，恒大汽車(chē)已累計(jì)投入474億元，目標(biāo)成為世界規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的新能源汽車(chē)集團(tuán)。

恒騰網(wǎng)絡(luò)完成向互聯(lián)網(wǎng)流媒體平臺(tái)的轉(zhuǎn)型，以高品質(zhì)的原創(chuàng)內(nèi)容，為用戶提供個(gè)性化的極致觀影體驗(yàn)。南瓜電影會(huì)員今年以來(lái)呈現(xiàn)幾何式增長(zhǎng)，截至5月末，累計(jì)注冊(cè)會(huì)員5527．4萬(wàn)人，付費(fèi)訂閱用戶2014．7萬(wàn)人。

恒大物業(yè)通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)和智能化管理，打造固定空間科技服務(wù)平臺(tái)，并于去年12月成功上市。截至今年2月底，恒大物業(yè)合約面積達(dá)6．79億平方米，在管面積達(dá)4．13億平方米，預(yù)計(jì)今年底將分別突破8億平方米和6億平方米。

房車(chē)寶創(chuàng)新應(yīng)用數(shù)字科技，構(gòu)建房車(chē)、汽車(chē)線上線下全渠道交易及綜合服務(wù)平臺(tái)，目前擁有全民經(jīng)紀(jì)人會(huì)員2129萬(wàn)，門(mén)店4．3萬(wàn)家，預(yù)計(jì)今年交易規(guī)模將超過(guò)2萬(wàn)億元。日前，房車(chē)寶成功引入弘毅投資、中信、中融、周大福等戰(zhàn)略投資者，投資額合計(jì)163．5億港元，計(jì)劃今年底或明年初上市。

童世界打造全球唯一的“全室內(nèi)、全天候、全季節(jié)”大型主題樂(lè)園，開(kāi)啟“線下游樂(lè)＋線上娛樂(lè)”的創(chuàng)新模式，打造全球最具影響力和競(jìng)爭(zhēng)力的互動(dòng)文娛平臺(tái)。

恒大冰泉致力于為客戶精準(zhǔn)提供滿足需求的健康食品，打造消費(fèi)服務(wù)新平臺(tái)，目前正在籌劃上市。

可以看出，恒大的發(fā)展主線是多元產(chǎn)業(yè)＋數(shù)字科技。以數(shù)字科技為依托，落地于服務(wù)民生衣食住行的產(chǎn)業(yè)當(dāng)中。而對(duì)于恒大來(lái)講，恒大物業(yè)、恒大汽車(chē)、恒騰網(wǎng)絡(luò)在各自領(lǐng)域強(qiáng)勢(shì)整合資源，走出了“第二增長(zhǎng)曲線”。

近期，恒大降負(fù)債和多個(gè)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，獲得國(guó)際大行一致唱多。

摩根大通認(rèn)為，恒大物業(yè)股價(jià)強(qiáng)勁反彈動(dòng)力充足：一是上半年盈喜公告或?qū)�發(fā)布，料將有55％的同比收益增長(zhǎng)；二是8月份業(yè)績(jī)可能就新增在管面積有利好消息；三是可能有并購(gòu)利好。

野村也認(rèn)為，恒大物業(yè)強(qiáng)勁基本面支撐重估。野村證券則給予恒大物業(yè)“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)和18．5港元的目標(biāo)價(jià)。

摩根大通表示，恒大的發(fā)展路線已經(jīng)清晰，完成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)的“多元產(chǎn)業(yè)＋數(shù)字科技”轉(zhuǎn)型，無(wú)論是恒大物業(yè)、恒大汽車(chē)、恒騰網(wǎng)絡(luò)均已得到市場(chǎng)認(rèn)可，房車(chē)寶、恒大童世界、恒大冰泉等也將陸續(xù)分拆上市，一旦取得成功，這些資產(chǎn)的價(jià)值將會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。

另外，恒騰網(wǎng)絡(luò)背后，恒大、騰訊兩大頂級(jí)股東的背景，給予了恒騰網(wǎng)絡(luò)足夠的市場(chǎng)想象空間。建銀國(guó)際研報(bào)首評(píng)恒騰網(wǎng)絡(luò)，基于2022年50倍的市盈率，給予優(yōu)于大市評(píng)級(jí)。

04  結(jié)語(yǔ)

對(duì)于恒大來(lái)講，降負(fù)債不僅僅是短期目標(biāo)和結(jié)果，“多元產(chǎn)業(yè)＋數(shù)字科技”的新恒大加速到來(lái)背景下，這也是對(duì)市場(chǎng)的表態(tài)。

恒大有決心，有信心，更有能力，不斷升級(jí)擴(kuò)容多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，以高質(zhì)量加速發(fā)展出一個(gè)生機(jī)勃勃的“新恒大”。