2、優(yōu)等生為何交出了“不及格”答卷？

財(cái)務(wù)數(shù)字敲響警鐘，將高管層級(jí)下放前線，是一種重要的表態(tài)。  

細(xì)看背后原因，郁亮在2021年業(yè)績報(bào)告《致股東》中對(duì)業(yè)績下滑所表達(dá)的歉意，就可以看得出謹(jǐn)小慎微的態(tài)度之下，萬科的業(yè)績屬實(shí)難看。

前不久，以穩(wěn)健安全著稱的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科發(fā)布2021年報(bào)，公司營業(yè)收入4528億元，同比僅增長8．0％，歸屬于上市公司股東的凈利潤225．2億元，同比下降45．7％。

萬科2021年度業(yè)績概況，圖／萬科周刊

翻看萬科歷年的業(yè)績年報(bào)成績單，在房地產(chǎn)行業(yè)來說，也是“優(yōu)等生”，而在今年的業(yè)績大考中給出這樣的成績，屬實(shí)有些罕見，這是萬科上市31年以來的第三次凈利下滑。

時(shí)針撥回上市之路，此前兩次的業(yè)績泥潭分別出現(xiàn)在1995年和2008年，彼時(shí)正值國家宏觀調(diào)控和全球金融危機(jī)，行業(yè)經(jīng)歷前所未有的震蕩和調(diào)整，內(nèi)里因果有跡可循。

而今年的萬科跌回泥潭，甚至大動(dòng)干戈取消高管層級(jí)，下放前線，不得不讓人懷疑是不是內(nèi)部經(jīng)營管理出現(xiàn)了問題。

帶著疑問，郁亮在年報(bào)《致股東》中對(duì)凈利潤下降的原因進(jìn)行了坦誠剖析，他并未全然歸結(jié)于行業(yè)變化、市場因素，而是重點(diǎn)放在自我檢討。

在年報(bào)《致股東》中，郁亮坦言，在管理方面公司存在離散度大的問題，進(jìn)而拉低了整體盈利表現(xiàn)。

離散度首先體現(xiàn)在了項(xiàng)目操盤能力的分化上，萬科此前做過不少好的項(xiàng)目，但都沒能將這些好項(xiàng)目的可行性優(yōu)勢復(fù)制推廣，轉(zhuǎn)化成整個(gè)集團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作和一致表現(xiàn)。

此外，少數(shù)項(xiàng)目也出現(xiàn)了投資上的失誤，部分城市投資追高冒進(jìn)，分布式管理機(jī)制會(huì)將投資額度直接分到區(qū)域，但在市場深度調(diào)整的時(shí)候，容易造成當(dāng)?shù)毓�司高估自身市場潛力，�?duì)市場判斷過于樂觀，拿下自己消化不了的項(xiàng)目。

據(jù)iFinD數(shù)據(jù)，過去幾年，萬科的銷售均價(jià)都在1．5－16．萬／平，偏向高線城市，但從去年4月起，全國22個(gè)城市開始執(zhí)行“兩集中”供地政策，熱門城市地塊遭嚴(yán)重哄搶，無疑增加了萬科的拿地成本。

管理方面離散度大，而業(yè)務(wù)方面，對(duì)于新賽道的開拓，也讓萬科投入產(chǎn)出不成比例，每一次“試錯(cuò)”都是對(duì)業(yè)績的考驗(yàn)。

在新業(yè)務(wù)的開拓上，萬科所付出的成本超過了此前預(yù)想，導(dǎo)致對(duì)業(yè)績產(chǎn)生了直接影響。

從2014年開始，萬科轉(zhuǎn)型多賽道探索，從長租公寓業(yè)務(wù)的多輪折戟，到如今萬物云、物流倉儲(chǔ)、萬科泊寓、印力等多條路前進(jìn)，這過程中所面臨的難度和付出成本都是萬科探索的學(xué)費(fèi)。

萬科產(chǎn)業(yè)組織架構(gòu)，圖／萬科集團(tuán)官網(wǎng)

值得一提的是，在2021年的財(cái)報(bào)上，這些新業(yè)務(wù)“學(xué)費(fèi)”合并報(bào)表范圍內(nèi)此部分費(fèi)用已達(dá)80億元。

這些還在發(fā)展的新業(yè)務(wù)持續(xù)性地侵蝕著萬科的利潤，例如長租公寓和城中村改造等，至今仍然拖累著萬科的盈利表現(xiàn)，這些對(duì)業(yè)績的影響關(guān)系重大。

郁亮雖然都在從自身找原因，但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)大環(huán)境也在經(jīng)歷著動(dòng)蕩，密集的政策調(diào)控與信貸收縮，房地產(chǎn)正在去金融化，回歸居住屬性。

行業(yè)面臨變局，前有泛�？毓少u身自救，后有背著萬億負(fù)債的恒大，在大環(huán)境下求穩(wěn)，萬科不得不節(jié)衣縮食。

管理離散度大、多賽道探索學(xué)費(fèi)多，在波詭云譎的大環(huán)境下，萬科取消高管層級(jí)的舉動(dòng)勢在必行，無論是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)還是新業(yè)務(wù)，讓高管下沉一線，真的能挽回下滑的業(yè)績嗎？