本文為西京研究院發(fā)表的第873篇文章，趙建院長的第810篇原創(chuàng)文章。希望第一時間獲取重頭報告，并解鎖包括會員專屬直播、內(nèi)刊、高端交流群等全部權(quán)益，歡迎文末掃碼加入西京研究院會員，洞察趨勢，快人一步。

趙建博士將根據(jù)最近一段時間對宏觀形勢和市場走勢的思考，推出《現(xiàn)實十問》系列，回答投資者比較關(guān)心的問題。

一、經(jīng)濟(jì)到底什么形勢？一句話：加速探底，形勢緊迫。

二、政策到底什么思路？一句話：上半年用力過度，下半年不見兔子不撒鷹。

三、牛市還能持續(xù)多久？一句話：消化分歧，震蕩蓄力，強(qiáng)者恒強(qiáng)。

四、房地產(chǎn)何時能見底？一句話：漫長的告別，加速探底，向死而生。

五、物價何時才能回升？一句話：等待地產(chǎn)觸底，或牛市持續(xù)慢牛。

六、儲蓄新高，錢會去哪兒？一句話：結(jié)構(gòu)分化，擠入強(qiáng)勢資產(chǎn)。

七、人民幣匯率是貶是升？一句話：升值壓力相對較大，未來取決于中美央行。

八、債券行情終結(jié)了嗎？一句話：弱勢資產(chǎn)的弱勢行情，形同雞肋。

九、黃金還會繼續(xù)大漲嗎？一句話：趨勢未改，定價“中國式布雷頓森林體系”。

十、“十五五”行情期待什么？一句話：十三五“互聯(lián)網(wǎng)+”，十四五“大數(shù)據(jù)+”，十五五“人工智能+”。

對中國經(jīng)濟(jì)形勢的判斷，當(dāng)前關(guān)鍵在于房地產(chǎn)。一個關(guān)系到GDP和就業(yè)都超過三成的國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，其深度轉(zhuǎn)型造成的影響非同小可�？梢哉f，房地產(chǎn)不見底，或者恢復(fù)到正常狀態(tài)，中國經(jīng)濟(jì)就很難見底，或者恢復(fù)到正常狀態(tài)。那么房地產(chǎn)見底了嗎？初步的判斷是還在加速探底、筑底，供需關(guān)系和價值屬性上具備了見底的必要條件，但是金融和財政的那部分屬性還沒有效出清，注意防范由于房地產(chǎn)價格非理性下跌引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險。

而最大的變量是在決策層對房地產(chǎn)的態(tài)度上。從最近半年的政策取向來看，無論是政治局會議還是四中全會，已經(jīng)將房地產(chǎn)納入民生事業(yè)范疇。國家政策的基本取向仍然是“通過構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展”。

這意味著，不走過度依賴房地產(chǎn)的老路，不走依靠債務(wù)刺激需求的邪路，已經(jīng)成為當(dāng)前高層“高質(zhì)量發(fā)展”的共識。這也意味著在“房產(chǎn)—經(jīng)濟(jì)”二元結(jié)構(gòu)下，過去是“靠房地產(chǎn)救經(jīng)濟(jì)”，今天是“靠經(jīng)濟(jì)救房地產(chǎn)”�？烤用裣�費(fèi)、制造業(yè)投資、出口等內(nèi)生需求的“文火”，慢慢的把已經(jīng)涼涼的房地產(chǎn)捂熱，這可能是當(dāng)前決策層基本的政策取向。但是，當(dāng)下這個階段，還不是經(jīng)濟(jì)的文火捂熱房地產(chǎn)的時間，反而是房地產(chǎn)冰凍三尺的寒意，還在讓經(jīng)濟(jì)越來越冷的時間。

然而也不要小看中國“去房地產(chǎn)化”引發(fā)的再平衡力量。房地產(chǎn)的劇烈調(diào)整使中國的要素變得廉價，導(dǎo)致“全球都在通脹，只有中國在通縮”的大背離。這個大背離給中國經(jīng)濟(jì)積極的影響之處在于：一是穩(wěn)定的、廉價的物價，降低了低收入和固定收入群體的實際生活成本，降低了轉(zhuǎn)型過程中社會風(fēng)險發(fā)生的可能性；二是房地產(chǎn)去泡沫降低了創(chuàng)新成本，激發(fā)了創(chuàng)新活力，低成本優(yōu)勢+產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級又讓“中國制造”重新享譽(yù)全球、橫掃全球，中國的出口最近三年又支棱了起來，即使在特朗普關(guān)稅戰(zhàn)和地緣環(huán)境越來越復(fù)雜的形勢下。

于是今天，房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟(jì)的這個對立統(tǒng)一，構(gòu)成了決定今天和未來一段時間經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要矛盾。也就是說，過去我們對中國經(jīng)濟(jì)的形勢的研究，可能有各種各樣的變量相互交織，每個變量都會產(chǎn)生不一樣的影響，要看綜合的影響。但是今天的中國經(jīng)濟(jì)呢，受到一個絕對性的變量的影響。那就是房地產(chǎn)的深度轉(zhuǎn)型。所以說，最近三年的中國經(jīng)濟(jì)形勢，從大的方向上研判其實是非常簡單的，也就是如果房地產(chǎn)不見底，中國經(jīng)濟(jì)形勢就很難在總量上見底�，F(xiàn)在這個論斷已經(jīng)成為宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個基本共識，剩下的研究，就應(yīng)該把重點放到對中國房地產(chǎn)走勢的分析上，也就是何時能見底，如何見底，見底的必要條件是什么，見底了能否反彈，有多大的反彈空間，等等。

通常用的方法，叫歷史比較法。就是看過去一些國家房地產(chǎn)周期的經(jīng)驗，拿著中國的情況進(jìn)行比較。這是今天中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一個優(yōu)勢，或者稱為后發(fā)優(yōu)勢。后發(fā)優(yōu)勢的優(yōu)勢主要在于有經(jīng)驗可借鑒、可學(xué)習(xí)，可以摸著其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗過河。我們作為一個后發(fā)的工業(yè)化和城市化國家，有很多發(fā)達(dá)國家，比如說日本，比如說美國、德國，有一個完整房地產(chǎn)周期供我們借鑒，為我們分析和預(yù)判房地產(chǎn)提供了很好的經(jīng)驗和框架。有歷史經(jīng)驗可以比較，就可以打著燈籠走路、摸著石頭過河，日本和美國都可以作為“燈籠”和“石頭”，肯定比兩眼一抹黑要好。同時我們也要看到中國的房地產(chǎn)與其他的國家有很多不同的地方，我們不能機(jī)械的比較，不能刻舟求劍，認(rèn)為日本30年沒有走出來，我們也不會走出來；美國發(fā)生了大危機(jī)，中國也會發(fā)生大危機(jī)。那也不一定，中國有自己獨(dú)特的情況，有獨(dú)特的制度結(jié)構(gòu)和大國經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，特別是看到了先發(fā)國家的前車之鑒。

但是呢，也不能說中國有自己獨(dú)特的制度優(yōu)勢（金融控制力），大國經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，深度產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢等等，我們就能夠擺脫房地產(chǎn)大周期的客觀規(guī)律，擺脫人口大周期的客觀規(guī)律。我覺得也很難，也不可能。所以說我們應(yīng)該認(rèn)識到房地產(chǎn)這種普遍的、客觀的周期律，同時結(jié)合中國特有的。社會的，政治的，政策的，財政的，信用的，金融的等獨(dú)特特征，來研判中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中的趨勢和風(fēng)險。

首先值得欣慰的看到，中國在房產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中，至少沒有表現(xiàn)出系統(tǒng)性的金融危機(jī)和財政危機(jī)�，F(xiàn)在當(dāng)然也不能說沒問題，由于房價縮水，土地轉(zhuǎn)讓金腰斬，貸款買房的中產(chǎn)和一些地方政府很難，但是沒有發(fā)生像美國、日本那樣的大危機(jī)。特別是美國，次貸危機(jī)是毀滅級的。我們的信用結(jié)構(gòu)、金融結(jié)構(gòu)，還有“要面子，不破產(chǎn)”的文化結(jié)構(gòu)，跟日本有點相似。我們的銀行是國有的，金融機(jī)構(gòu)是國有的，有強(qiáng)大的金融控制力，所以說沒有像美國那種慘烈的市場化的出清方式。當(dāng)然了，美國這種市場化的出清方式，也保證了它最快的走出了房地產(chǎn)的底部。

但是日本呢，房地產(chǎn)筑底非常漫長，大約接近18年之后，才慢慢的熬出來，房價才緩慢抬升。而美國的實際房價見底，可能只用了不到八年的時間。為什么有這樣的差異，因為美國一次性風(fēng)險出清，它通過市場化的手段完成了不動產(chǎn)價值的折價，將風(fēng)險有效的分配、分散了出去。還有兩點很重要，一是個人破產(chǎn)制度，一次性出清微觀層面的負(fù)擔(dān)，家庭可以東山再起、輕裝上陣；二是美聯(lián)儲買斷有毒資產(chǎn)，實際上也就是承擔(dān)了系統(tǒng)性風(fēng)險的部分，因此很好的出清了房地產(chǎn)周期。

我們呢，宏觀上缺少像美國這樣的市場化出清機(jī)制，因為它把它的有毒資產(chǎn)買斷了，將系統(tǒng)性風(fēng)險國有化了，然后微觀上還有比較友好的個人破產(chǎn)機(jī)制，把人從房奴和債奴的狀態(tài)中解放出來，所以就比較快的走出了“漫長的告別季節(jié)”，經(jīng)濟(jì)沒有僵化在那里。當(dāng)然，不可能沒代價，代價就是美國聯(lián)邦政府債務(wù)的大爆發(fā)。今天美國聯(lián)邦政府債務(wù)超過37萬億美元，追溯來看始作俑者還是次貸危機(jī)的量化寬松。

所以有人說，美國的量化寬松，是一個革命性的金融變革。當(dāng)然，這也是危機(jī)倒逼的變革，也歸功于當(dāng)時的美聯(lián)儲主席伯南克。而伯南克呢，恰巧就是研究大蕭條的，而他研究的成果也恰好符合現(xiàn)實，就是大蕭條如此嚴(yán)重，持續(xù)時間如此之長的原因，就是經(jīng)濟(jì)中缺乏貨幣。這就是美國的國運(yùn)，在錯誤的時間遇到了對的人。在研究大蕭條的過程中，伯南克知道當(dāng)系統(tǒng)性危機(jī)發(fā)生的時候，如果政府不作為，由于信用市場失靈，會造成貨幣供給斷崖式下降，這會對經(jīng)濟(jì)帶來巨大的災(zāi)難。所以說美國次貸危機(jī)發(fā)生后，美聯(lián)儲通過直升機(jī)撒錢，很快把局勢穩(wěn)住了。而今天中國的房地產(chǎn)了，已經(jīng)正式調(diào)整了接近四年的時間。今天我們就問兩個問題，第一，有沒有到底部，第二如果到底部，什么時候回到上漲趨勢。

我們說這個周期，它到底部是一回事，在底部反彈是另一回事。很多資產(chǎn)價格到了底部，它不一定反彈，它可能就被鎖定在底部了。因為沒有流動性，或者被強(qiáng)制的控制在那里了，可能三年不漲，五年不漲，永遠(yuǎn)成為一個垃圾資產(chǎn)了。日本的教訓(xùn)我們看到了，它探底、筑底用了接近二十年，一代人最好的時光就這樣消磨了。對于中國的房地產(chǎn)，我的初步結(jié)論是還沒有到底部，還在探底，但離底部不遠(yuǎn)。

為什么還在探底呢？因為我們沒有看到一個像樣的杠桿的出清，杠桿型資產(chǎn)的風(fēng)險出清，必須伴隨著劇烈的價格調(diào)整和信用暴雷。在通脹發(fā)生之前，如果沒有一個像樣的杠桿的出清的話，我們認(rèn)為價格下調(diào)的空間還有。我們今天也能看到一些底部的跡象，這個底部的跡象是，房地產(chǎn)作為居住屬性或價值投資屬性來計算的，也就是它的租金回報率，已經(jīng)接近或者已經(jīng)超過了社會平均投資回報率。今天的房地產(chǎn)防風(fēng)險攻堅戰(zhàn)進(jìn)入3.0的階段，1.0是處理房企債務(wù)違約，2.0是保交樓，今天是3.0，即居民端的按揭貸款風(fēng)險。

因此，由于杠桿沒有出清，居民對房地產(chǎn)的信心還在低谷，很難說房地產(chǎn)價格就到了底部，有反彈甚至是反轉(zhuǎn)的跡象。但是我也不同意很多人說的，房子就永遠(yuǎn)成為過去了，永遠(yuǎn)就是垃圾資產(chǎn)了。不動產(chǎn)，對國家、對個人，都是很重要的財富，只是今天，我們需要為過去房地產(chǎn)野蠻生長的時代買單，每個人都在承受房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的陣痛。房地產(chǎn)價格也不是說完全不可能回暖，去年四季度，今年上半年，都出現(xiàn)了比較明顯的回暖。這說明只要國家政策敢于加力，房地產(chǎn)的問題還是可以解決。只是最近半年，政策放緩了，上半年政策打的太猛，稍微調(diào)整一下節(jié)奏。

而從長期看，最大的壓力還是加速度的人口老齡化，這是影響國運(yùn)最基本的變量。從財富端看，未來房地產(chǎn)還是國家和家庭財富組合里面的一個重要組成部分，只是不會再像過去那樣高達(dá)七成、八成，而是會降到五成以下。那么有超過兩成的財富形態(tài)需要轉(zhuǎn)換，數(shù)量大約有百萬億元，靠什么資產(chǎn)補(bǔ)上？今天來看，黃金是一個，以權(quán)益為代表的金融資產(chǎn)是一個。這將引發(fā)系統(tǒng)性的資產(chǎn)價格變化。黃金已經(jīng)開啟了超級牛市，中國的權(quán)益資產(chǎn)也在重估過程中，股市已經(jīng)一年多牛市。對資產(chǎn)配置來說，依靠房地產(chǎn)造富的時代已經(jīng)結(jié)束，新的多元化配置的財富時代已經(jīng)開始，在大變革的洪流面前，時代的錯誤不能再犯。（《趙建：我們又處在歷史的十字路口，時代的錯誤不能再犯》）。

【免責(zé)聲明】本文僅代表趙建院長個人學(xué)術(shù)觀點，旨在交流與探討。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成任何投資建議。

       原文標(biāo)題 : 「現(xiàn)實十問4」趙建：房地產(chǎn)何時能見底