文/樂居財(cái)經(jīng) 王敏 

房貸利率，首付比例，雙降！

樓市放出了多年未見的大招，房地產(chǎn)政策正迎來歷史性拐點(diǎn)？

（圖源：中國人民銀行官網(wǎng)）

昨天（8月31日）晚間，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，這一政策組合拳可謂擲地有聲。

歸納來看，兩項(xiàng)通知的主要內(nèi)容涵蓋：

在存量房貸利率——也就是已經(jīng)按揭買房但尚未還清的貸款利率方面，對(duì)于符合條件的存量住房貸款，自9月25日起，借款人可以向承貸銀行提出申請(qǐng)，既可以變更合同約定的房貸利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款也只能用于償還存量首套住房貸款。

在首付比例方面，不再區(qū)分“限購”和不“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

在房貸利率方面，將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

在落地執(zhí)行方面，需要注意，各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套房最低首付款比例和利率下限。

存量貸款利率下調(diào)等政策正式落地，也就意味著幾千萬戶家庭可以自主申請(qǐng)降低房貸利率，減輕月供、首付壓力。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)獲悉，本次降低首付的力度可謂多年未有。近十年前，這一政策曾出臺(tái)過，其后多年，首套房首付最低30%、二套房首付最低40%的房貸政策在全國層面長期執(zhí)行，部分城市有所加碼，二套房首付比例要求更高。

業(yè)內(nèi)人士表示，8月最后一天的住房信貸政策，可以說是今年以來全國性最大力度的樓市政策，并且直指需求側(cè)，降首付門檻、降房貸利率，一改以往小修小補(bǔ)的政策推進(jìn)方式，在全國層面統(tǒng)一推進(jìn)，政策的影響面大，對(duì)樓市推動(dòng)力預(yù)計(jì)較為明顯，同步保障樓市剛性和改善性兩類需求，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)到平穩(wěn)健康軌道，將起到重要作用。

招聯(lián)首席研究員復(fù)旦大學(xué)金融研究院研究員董希淼表示，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，將有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)和成本、增強(qiáng)購房能力和意愿。與此同時(shí)，穩(wěn)步下調(diào)個(gè)人存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率，將直接減輕借款人的居民房貸支出，提振居民消費(fèi)意愿，也將減少居民提前還貸行為，保證銀行經(jīng)營與信貸的穩(wěn)定性。

“據(jù)有關(guān)測(cè)算，此次存量首套房貸利率調(diào)整，平均降幅大約為80基點(diǎn)，約25萬億元的首套房貸借款人可以申請(qǐng)調(diào)整。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超過5000元，可以降低住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，進(jìn)而增加消費(fèi)能力。”董希淼稱。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，過去政策比較側(cè)重于支持首套房，而現(xiàn)在對(duì)二套房也給予了非常明確的支持，這次政策實(shí)際上是“一碗水端平”。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，降低存量房貸政策意義重大，是歷史罕見的具有極大創(chuàng)新的政策。房貸政策源于1998年住房制度改革前后，隨著商品房市場(chǎng)和預(yù)售制度的發(fā)展而不斷創(chuàng)新，但從來沒有“中途調(diào)整存量房貸利率”一說。所以此次房貸政策具有歷史突破性，這也與提前還貸數(shù)量增加、月供壓力較大等有關(guān)，是當(dāng)前特殊歷史時(shí)期減輕購房者和群眾的非常重磅政策。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，9月上旬一些銀行會(huì)陸續(xù)推出新的房貸合同。

對(duì)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策，嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策對(duì)于全國的首付比例做了統(tǒng)一規(guī)定，有助于引導(dǎo)各地按最低首付標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)相關(guān)政策，對(duì)于二套房也給予了非常明確的支持。

另外也有業(yè)內(nèi)人士表示，后續(xù)商業(yè)銀行凈息差和利潤或再度承壓，除調(diào)降存款掛牌利率外，還應(yīng)及時(shí)通過降準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具等方式支持銀行合理管控負(fù)債成本。

近日以來，房地產(chǎn)寬松政策力度可以說全面爆發(fā)，包括廣深在內(nèi)的一線城市開始落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

8月25日，央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

8月30日，廣州率先打響了一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”第一槍，隨后，深圳也落地了“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

昨日，武漢、中山、東莞等城市也隨即宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；今日，廣東再加一地，廣東江門官宣實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

3日之內(nèi)，7個(gè)重點(diǎn)城市宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，更多城市的相關(guān)政策還在醞釀中。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一方面說明“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策實(shí)質(zhì)性降低了家庭的購房成本，有助于活躍市場(chǎng)交易，具有較好的導(dǎo)向作用；另一方面也說明重點(diǎn)城市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在壓力，也將普遍推進(jìn)相關(guān)政策。

平安證券分析認(rèn)為，隨著廣深“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策逐步落地，預(yù)計(jì)其他核心城市購房信貸政策有望跟進(jìn)調(diào)整、持續(xù)優(yōu)化。由于“認(rèn)房不認(rèn)貸”切實(shí)降低了特定群體的購房門檻與成本，短期相關(guān)需求釋放有望提振市場(chǎng)銷售。

       原文標(biāo)題 : 重磅二連發(fā)：降首付，降利率