2、功與守 10個(gè)月銷售額負(fù)增

單說懂敬畏、知進(jìn)退，唯一穿越兩個(gè)時(shí)代，仍位列四強(qiáng)的萬科可謂當(dāng)之無愧。從活下去到黑鐵時(shí)代、從破釜沉舟到背水一戰(zhàn)，萬科可說是懂進(jìn)退、知敬畏的行業(yè)標(biāo)桿。

2021 年 10月的年度媒體交流會(huì)上，萬科董事長郁亮甚至感嘆：“萬科很慶幸，這幾年不是老大，行業(yè)老大轉(zhuǎn)型比較難的。正好不是老大，給了萬科轉(zhuǎn)型發(fā)展的機(jī)會(huì)”、“我們需要繼續(xù)活下去，需要尋找去建立我們?cè)谙乱粋�(gè)春天支持我們活得好，活得久的基本能力”。

然2021年前三季，萬科總收入2714億，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入2370億，多元化業(yè)務(wù)收入344億，占比僅12．7％。

另一廂，2022年1月萬科合同銷售面積210．6萬平米，同比降47．17％，合同銷售金額356．0億元，同比下降50．2％。在碧萬保創(chuàng)頭部房企中“領(lǐng)銜”下滑，拋開疫情影響嚴(yán)重的2020年2月，這是近三年來萬科錄得的最低單月銷售額。

2月合同銷售面積185．2萬平方米，上年同期為276．2萬平方米；合同銷售金額293．7億元，同比下降34．96％，再創(chuàng)新低。拉長維度，自2021年5月起，已連續(xù)10個(gè)月銷售額同比負(fù)增。萬科房子是否賣不動(dòng)了、規(guī)模見頂了？

傳統(tǒng)主營業(yè)務(wù)下滑、新業(yè)務(wù)難抗大梁。試問：萬科轉(zhuǎn)型質(zhì)量咋樣？活得好的基本能力練的咋樣？

實(shí)際上，萬科并非一味保守收縮防守，雖口頭慶幸不是老大，但2021上半年其還是出手了：中指研究院數(shù)據(jù)顯示，萬科權(quán)益地價(jià)總額約886．5億元，同比大增175．9％，位列行業(yè)第一名，月均拿地額148億元，進(jìn)擊之勢(shì)凌厲，激進(jìn)度幾何？

不過，40％拿地銷售比出臺(tái)后，萬科快速切換為守勢(shì)。2021下半年，萬科權(quán)益拿地額不足330億，月均拿地額約55億元，僅為上半年的三分之一。2021年4季度起更是急剎，11月、12月、2022年1月新增土地建面僅90．7、42．5、30萬平米。

即便如此，萬科也以1274億元的年度拿地額位列行業(yè)第二，與碧桂園的1397億并沒多遠(yuǎn)，要說沒老大野心恐難服眾。

只是，從發(fā)展質(zhì)量看，一直高喊活下去、打牢基本盤的萬科成績單并不多光鮮：

2021上半年，萬科營收1671．11億元，同比增長14．19％；歸母凈利110．47億元，同比下降11．68％。營業(yè)利潤219．88億元，同比下降17．23％。如此營業(yè)利潤大滑，還是萬科2008年后的首次遭遇。

2021前三季營收2714．9億元，同比增長12．42％，歸母凈利166．9億，同比下滑16．0％�！霸鍪詹辉隼�”愈發(fā)明顯。

2021Q1－Q3，整體毛利率22．1％，同比降7．8％。其中，Q3毛利率20．8％，相較上年同期下滑6．3％，主因結(jié)算項(xiàng)目地價(jià)較高，銷售均價(jià)卻無明顯提升。同期，整體凈利率9．1％，同比降3．4％，單Q3整體凈利率8．1％，同比下滑4％�？芍^寒意逼人，要知道自2004年以來，萬科凈利潤率就沒有低于10％。

負(fù)債方面，1．52萬億的總額負(fù)債也僅次于恒大、碧桂園。

激進(jìn)與保守切換中，除了行業(yè)環(huán)境，自身流動(dòng)性也是考量。2021半年報(bào)顯示，萬科94．3％營收仍來自房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)；已售未結(jié)合同金額7819億元，資產(chǎn)負(fù)債表合同負(fù)債6942億元，其是未來業(yè)績的蓄水池，也是保交付的“負(fù)債”。

2022開年，萬科連披露發(fā)債動(dòng)態(tài)：2月21日，萬科發(fā)布2022年度第三期中期票據(jù)募資說明書，注冊(cè)額度20億元，擬全部用于商品房項(xiàng)目建設(shè)。

據(jù)悉，募資擬用于三個(gè)住宅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，包括萬科雪山二期A11地塊、沈陽翡翠觀湖一分期項(xiàng)目、西安瀾岸項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資金額分別為15．26億元、18．15億元及33．50億元。

2月28日，萬科公告擬發(fā)行不超19．9億元公司債券。另一廂，擬于3月7日提前兌付并摘牌“19萬科01”。

2021年，萬科僅完成銷售目標(biāo)的78．5％，是三強(qiáng)中最差的。結(jié)合2022年1月的銷售額同比腰斬、2月持續(xù)再滑。二哥萬科基本盤壓力幾何、轉(zhuǎn)型急迫性幾何，還能繼續(xù)穿越周期嗎？

平心而論，萬科轉(zhuǎn)型并不算晚。早在2014年，其就開始逐步從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)和經(jīng)營服務(wù)并重，其間經(jīng)歷了一系列擴(kuò)張和收縮的戰(zhàn)略調(diào)整。

2021年中，面對(duì)凈利13年首次下滑，祝九勝反思轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)時(shí)曾稱，“有時(shí)候確實(shí)是人比人氣死人�！迸c同行相比，有時(shí)候比的是規(guī)模，有時(shí)候比的是創(chuàng)利能力、結(jié)利能力，有時(shí)候比的是轉(zhuǎn)型發(fā)展力，有時(shí)候比的是面向未來的能力。在這些能力上，萬科承認(rèn)自己還有所欠缺。

祝九勝坦言，萬科當(dāng)年過于樂觀，對(duì)轉(zhuǎn)型所需時(shí)間、所碰到難度、所需要建立的能力嚴(yán)重估計(jì)不足。

目前看，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)半年，萬科有多少反思改變、能力有多少提升？敬畏感、急迫性，不止說說而已，實(shí)操效率、精準(zhǔn)度更重要。

2022年會(huì)上，董事局主席郁亮表示，2022年是集團(tuán)破釜沉舟、背水一戰(zhàn)一年，也是一個(gè)新時(shí)代的開始。

萬科、郁亮將演繹怎樣的攻守道？