3．3 競(jìng)爭(zhēng)分析

我國(guó)的物流地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局，呈現(xiàn)出一超多強(qiáng)的局面；主要由物流地產(chǎn)商、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、電商企業(yè)、快遞物流企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)五方構(gòu)成；其中一超是普洛斯，行業(yè)市場(chǎng)份額為 28．5％；多強(qiáng)代表有萬(wàn)緯、嘉民、宇培、安博等。從行業(yè)梯隊(duì)看，第一梯隊(duì)為普洛斯，第二梯隊(duì)有萬(wàn)緯、宇培、嘉民、平安、寶灣等，第三梯隊(duì)有樂(lè)歌、維龍、新宜等。

圖 2020年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)份額

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

從區(qū)域布局看，物流地產(chǎn)商主要布局分布在長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、成渝地區(qū)長(zhǎng)江中下游等核心城市群區(qū)域，其中普洛斯與寶灣做到了核心區(qū)域全覆蓋；嘉民以及宇培（中國(guó)物 流地產(chǎn)）等企業(yè)覆蓋除了珠三角地區(qū)以外的其他四個(gè)地區(qū)；易商紅木、豐樹等企業(yè)主要布局長(zhǎng)三角以及成都重慶地區(qū)。

從競(jìng)爭(zhēng)格局、行業(yè)梯隊(duì)、分布區(qū)域來(lái)看，我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)主導(dǎo)力量仍集中在外資專業(yè)物流地產(chǎn)商，市場(chǎng)份額相對(duì)比較集中，主要得以外資物流地產(chǎn)商豐富的開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)以及雄厚的資金實(shí)力，在較早的時(shí)間內(nèi)，布局中國(guó)核心區(qū)域的物流倉(cāng)儲(chǔ)，抓住了中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng) 的良好機(jī)遇，快速的擴(kuò)大的市場(chǎng)份額。

但近年來(lái)，隨著我國(guó)對(duì)政策引導(dǎo)，強(qiáng)化物流樞紐建立， 優(yōu)化不合理的各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，市場(chǎng)迎來(lái)新的參與主體，如萬(wàn)緯、順豐、平安不動(dòng)產(chǎn)等，紛紛布局物流地產(chǎn)，市場(chǎng)格局逐漸發(fā)生變化，外資的物流地產(chǎn)市場(chǎng)份額也下降明顯，如 2015 年 普洛斯的市場(chǎng)份額為 55％，2020 年普洛斯的市場(chǎng)份額為 28．5％。

新增的市場(chǎng)參與者，依靠自身的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)與外資開發(fā)商并購(gòu)、合資或戰(zhàn)略合作的方式共同發(fā)力國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)市場(chǎng)。與此同時(shí)，市場(chǎng)參與者的增加，我國(guó)的物流地產(chǎn)市場(chǎng)間的并購(gòu)也在加速，京東收購(gòu)中國(guó)物流資產(chǎn)、萬(wàn)緯參與普洛斯私有化、中投集團(tuán)收購(gòu)黑石集團(tuán)旗下歐洲物流資產(chǎn)等，物流地產(chǎn)行業(yè)規(guī) 模和網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)特征顯著，只有頭部企業(yè)更好的發(fā)揮其運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，服務(wù)好廣大客戶。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看， 我國(guó)的物流地產(chǎn)市場(chǎng)最終的勝出者不會(huì)超過(guò) 5 家，各類參與者最多只能勝出 1 家。

表 物流地產(chǎn)商區(qū)域分布表

資料來(lái)源：運(yùn)聯(lián)研究

3 ．4 中國(guó)重要企業(yè)參與者

近幾年，電子商務(wù)蓬勃發(fā)展的推動(dòng)下，我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展，除了專業(yè)的物流地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)力外，綠地集團(tuán)、萬(wàn)科等多家傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)軍倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)市場(chǎng)；中外各類財(cái)團(tuán)紛紛注資中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)行戰(zhàn)略合作，加大對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)的投入。根據(jù)戴德梁行資料顯示，普洛斯是中國(guó)境內(nèi)最大的現(xiàn)代物流及工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商，在現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域具有絕對(duì)的領(lǐng)先地位。國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)整體呈現(xiàn)出一超多強(qiáng)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。

表 中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)參與主體分析

資料來(lái)源：公開資料整理

普洛斯

普洛斯作為中國(guó)境內(nèi)最大的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施提供商，普洛斯中國(guó)目前主要產(chǎn)品為現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ) 物流園，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括倉(cāng)儲(chǔ)物流園的設(shè)計(jì)、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和倉(cāng)儲(chǔ)物流園的物業(yè)管理。2018 年 以 120 億美元的價(jià)格被萬(wàn)科、高瓴等中資財(cái)團(tuán)私有化，私有化之后，萬(wàn)科持股 21．4％，厚樸 投資持股 21．3％，高瓴資本持股 21．2％，SMG 持股 21．2％，中銀投資持股 15％；2021 年資產(chǎn)管 理規(guī)模超 1100 億美元，普洛斯 REITs 作為首支物流倉(cāng)儲(chǔ)類 REITs 在上交所上市。

截至 2020 年 12 月 31 日，普洛斯中國(guó)在中國(guó) 43 個(gè)戰(zhàn)略性區(qū)域市場(chǎng)，投資、開發(fā)和管理 著 400 余個(gè)物流、制造、數(shù)據(jù)中心等基礎(chǔ)設(shè)施園區(qū)，所持有的倉(cāng)儲(chǔ)物流等物業(yè)總建筑面積 約 4332 萬(wàn)平方米。其中已建成的倉(cāng)儲(chǔ)物流物業(yè)面積約 3170 萬(wàn)平方米，位居國(guó)內(nèi)現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)第一。普洛斯的發(fā)展得益于其 20 多年的現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，客戶口碑良好、保 有率高，運(yùn)營(yíng)具備規(guī)�；�、網(wǎng)絡(luò)化優(yōu)勢(shì)。

萬(wàn)緯

2015 年萬(wàn)緯成立，截至 2021 年 10 月，萬(wàn)緯物流業(yè)務(wù)布局 46 城，冷鏈物流園 33 個(gè)， 倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模破 1100 萬(wàn)平方米。萬(wàn)緯在高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)和冷鏈物流兩大業(yè)務(wù)方向上已經(jīng)服務(wù)了超過(guò) 1000 家全球領(lǐng)先的品牌企業(yè)。其中，高標(biāo)庫(kù)平均出租率為 92％，冷庫(kù)使用率為 82％。

2017 年萬(wàn)緯的倉(cāng)儲(chǔ)新增建筑面積為 334 萬(wàn)平方米，可租賃建筑面積為 482 萬(wàn)平方米；到 2020 年萬(wàn)緯的倉(cāng)儲(chǔ)新增建筑面積為 75 萬(wàn)平方米，可租賃建筑面積為 1148 萬(wàn)平方米。萬(wàn)緯經(jīng)過(guò) 2017－2018 年兩年的快速擴(kuò)張后，2019 年、2020 年有所放緩。截至 2021 年 9 月底， 物流倉(cāng)儲(chǔ)已運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目建筑面積 818 萬(wàn)平方米，其中高標(biāo)庫(kù)運(yùn)營(yíng)面積 769 萬(wàn)平方米，冷庫(kù)運(yùn) 營(yíng)面積 49 萬(wàn)平方米。

京東物流

京東集團(tuán) 2007 年開始自建物流，2017 年 4 月正式成立京東物流集團(tuán)，2021 年 5 月，京 東物流于香港聯(lián)交所主板上市。京東物流是中國(guó)領(lǐng)先的技術(shù)驅(qū)動(dòng)的供應(yīng)鏈解決方案及物流服 務(wù)商，以“技術(shù)驅(qū)動(dòng)，引領(lǐng)全球高效流通和可持續(xù)發(fā)展”為使命，致力于成為全球最值得信 賴的供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)商。

目前京東物流在全國(guó)運(yùn)營(yíng)倉(cāng)庫(kù)超過(guò) 1200 家，運(yùn)營(yíng)面積超 2300 萬(wàn)平方米（含云倉(cāng)）。京東在物流地產(chǎn)布局方面：除了自建外，還通過(guò)投資并購(gòu)，資本化運(yùn)作的方式來(lái)進(jìn)行， 如京東披露與新加坡政府投資公司（GIC）合作共同成立京東物流地產(chǎn)核心基金、投資易商 紅木、收購(gòu)中國(guó)物流地產(chǎn) 26％股份。京東成立專門物流地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)部門京東產(chǎn)發(fā)，京東產(chǎn) 發(fā)定位為高質(zhì)量基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)及管理的領(lǐng)軍企業(yè)。本文主要分析京東物流的倉(cāng)儲(chǔ) 布局情況。

第四章 未來(lái)展望

進(jìn)入2021年以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇趨勢(shì)有所增強(qiáng)。導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇加快的原因有以下幾個(gè)方面：

隨著世界各國(guó)持續(xù)常態(tài)化防控政策的推進(jìn)，新冠疫情出現(xiàn)緩和跡象；

世界各國(guó)均在積極推進(jìn)疫苗的接種。疫苗的接種和新冠新增病例的下行為全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇提供了較好的社會(huì)環(huán)境；

為了保證經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，世界各國(guó)均繼續(xù)保持較強(qiáng)的財(cái)政和貨幣政策支持力度。包括美聯(lián)儲(chǔ)以及歐洲央行在內(nèi)主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的超寬松貨幣政策仍在持續(xù)實(shí)施，并繼續(xù)醞釀新的財(cái)政政策支持計(jì)劃。

全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇趨好的同時(shí)也面臨一些不穩(wěn)定因素：

疫情變異對(duì)經(jīng)濟(jì)的潛在影響依然存在；

寬松的貨幣政策導(dǎo)致大宗商品價(jià)格過(guò)快上漲，全球通脹預(yù)期有所升溫；

持續(xù)擴(kuò)張的財(cái)政政策導(dǎo)致全球債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也有所上升；

金融市場(chǎng)近期動(dòng)蕩也成為阻礙經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要因素。

而就中國(guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言，新冠疫情防控已進(jìn)入常態(tài)化，一定程度上仍然會(huì)影響一些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，但總體而言經(jīng)濟(jì)活動(dòng)已全面重啟，加上政府持續(xù)推出的各種恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的政策，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在2020年3月份以來(lái)都出現(xiàn)了明顯回升或者降幅收窄，展現(xiàn)出很強(qiáng)的自我調(diào)整能力。

中國(guó)的優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施市場(chǎng)將受到下列增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)因素的影響：

（1） 可支配收入增多及城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)計(jì)日后受日益增長(zhǎng)的消費(fèi)所帶動(dòng)的增長(zhǎng)超過(guò)以往受中國(guó)政府及私營(yíng)投資帶動(dòng)的增長(zhǎng)，物流設(shè)施供應(yīng)已出現(xiàn)大量短缺并持續(xù)擴(kuò)大�？芍�配收入增多、城鎮(zhèn)化及電子商務(wù)已成為主要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力�？芍�配收入增多帶動(dòng)消費(fèi)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)增多。

（2） 中國(guó)的電子商務(wù)市場(chǎng)日益發(fā)展

中國(guó)的電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)于2021年繼續(xù)錄得強(qiáng)勁增長(zhǎng)。該增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力其中包括無(wú)法滿足小城鎮(zhèn)對(duì)眾多產(chǎn)品的需求及中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)的使用率持續(xù)提高。中國(guó)農(nóng)村電子商務(wù)市場(chǎng)將持續(xù)迅猛發(fā)展，而且增長(zhǎng)率將遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。

（3） 日益發(fā)展的第三方物流市場(chǎng)

第三方物流產(chǎn)業(yè)將于2021年繼續(xù)錄得穩(wěn)定增長(zhǎng)。該增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力包括更高效的物流服務(wù)需求、運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施的快速發(fā)展及越來(lái)越多的零售商、制造商及其他商家出于節(jié)約成本及效率考慮而選擇物流外包。中國(guó)政府的目標(biāo)是進(jìn)一步降低社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP的比率，計(jì)劃在2025年之前，將該比率下降至12％左右，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)需要投入更多的高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施以提高物流效率。

（4） 有利的政府政策

許多政府刊物強(qiáng)調(diào)了物流對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要性。例如，中國(guó)國(guó)家發(fā)改委和交通部印發(fā)的《國(guó)家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》中提出：中國(guó)將進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間布局，預(yù)計(jì)到2025年將布局建設(shè)150個(gè)左右國(guó)家物流樞紐，使物流業(yè)整體持續(xù)實(shí)現(xiàn)降本增效的目標(biāo)。

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END

       原文標(biāo)題 : 2022年物流地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告