第一章 行業(yè)概況

物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇，是經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于對利潤的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施，比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等，這里的投資商可以是房地產(chǎn)開發(fā)商、物流商、專業(yè)投資商。上世紀80年代，美國ProLogis（原普洛斯，現(xiàn)安博公司）提出物流地產(chǎn)的概念并率先進行實踐。

相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)，物流地產(chǎn)盈利水平能力相對較低，且管理費用較高，但其優(yōu)勢在于償債能力強、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高，經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定，還可以享受工業(yè)土地增值的溢價，受政策影響較小。

現(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動產(chǎn)載體。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比，它更強調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。

按照物流服務(wù)功能，參考《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2013－2020年）》中對物流園區(qū)的分類，主要分為以下四類：

（1） 商貿(mào)服務(wù)配送型

主要依托大型商貿(mào)市場，為商品交易提供倉儲、運輸、配送、集散等物流服務(wù)，是商貿(mào)流通的中心。其功能明確、行業(yè)有很強集聚性。

（2） 口岸服務(wù)型

主要依托口岸港口優(yōu)勢，進行物流的進出口貿(mào)易，并且運用現(xiàn)代信息技術(shù)手段，優(yōu)化整合資源，輻射強化口岸周圍物流發(fā)展，在對外貿(mào)易中占有很高比例。

（3） 貨運樞紐

主要依托海陸空交通樞紐，實現(xiàn)不同的運輸形式相銜接，為大量貨物轉(zhuǎn)換提供配套設(shè)施。

（4） 綜合服務(wù)型

往往依托商貿(mào)流通、市域配送等規(guī)劃建設(shè)。位于城市交通節(jié)點處，提供采購供應(yīng)、多式聯(lián)運、供應(yīng)鏈管理。

第二章 商業(yè)模式和技術(shù)發(fā)展2．1 產(chǎn)業(yè)鏈

中國物流地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游的參與者是資源的提供方，包括資金的提供方，土地資源提供方（政府、地產(chǎn)商等）。產(chǎn)業(yè)鏈中游環(huán)節(jié)主體是物流地產(chǎn)企業(yè)，可分為六類：專業(yè)的物流地產(chǎn)企業(yè)、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、物流企業(yè)、零售企業(yè)、金融機構(gòu)、電商企業(yè)。產(chǎn)業(yè)鏈下游是物流地產(chǎn)的客戶，包括電商企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、零售企業(yè)、第三方物流企業(yè)等。

表 中國物流地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

2．2 商業(yè)模式

市場規(guī)模

從物流保管費用規(guī)模來看，近幾年基于國內(nèi)物流行業(yè)的穩(wěn)健增長，拉動物流倉儲費用逐年提升。2010－2019年物流保管費用保持持續(xù)增長態(tài)勢，到2019年中國物流保管費用達到5．0萬億元，同比增長7．4％，占物流行業(yè)總費用規(guī)模的34％；從倉儲固定資產(chǎn)投資完成額增速來看，2012－2016年保持高增長趨勢，但從2017年開始國內(nèi)倉儲固定資產(chǎn)投資完成額下降明顯，2020年有所回升但仍低于2016年以前水平。

整體來看，近幾年國內(nèi)倉儲行業(yè)固定資產(chǎn)投資大幅收縮，但市場規(guī)模依舊保持增長態(tài)勢，反映出國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)從增量市場高速發(fā)展轉(zhuǎn)向存量市場轉(zhuǎn)型升級的發(fā)展階段。

圖 2010年中國物流保管費用及增長統(tǒng)計

數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 中國物流與采購聯(lián)合會

供給現(xiàn)狀

基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)進一步增長：根據(jù)物聯(lián)云倉統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，全國通用倉庫總面積超3億平方米，由于適應(yīng)性較強、利用率較高，通用倉庫規(guī)模也在不斷地擴大。截至2020年11月末，全國通用倉庫總面積超3．21億㎡，比2019年底增加0．21億平方米，倉庫資源覆蓋32個省份，227個城市，7407個園區(qū)。

圖 2019年－2020年中國通用倉庫總面積變化情況

數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 物聯(lián)云倉

盈利模式

近年來，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)暴利時代漸行漸遠，眾多傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求轉(zhuǎn)型升級發(fā)展，物流地產(chǎn)由于其擁有收益穩(wěn)定性較高、市場風險較小的優(yōu)點，引起國內(nèi)地產(chǎn)商的普遍關(guān)注。

另外，根據(jù)CBRE的資料顯示，2019年北京、上海、地產(chǎn)的2－3％，其中高標倉的投資凈回報率要高于物流地產(chǎn)的平均水平，高標倉建設(shè)正逐漸成為傳統(tǒng)房地產(chǎn)商和專業(yè)物流地產(chǎn)商的投資熱點。

物流地產(chǎn)項目的盈利模式主要包括以下三個方面：

（1） 租金收入

租賃服務(wù)包括倉庫租賃、設(shè)備租賃、房屋租賃等。倉庫租賃是指經(jīng)營者將大型倉儲場地租給物流、電商、制造企業(yè)等客戶。設(shè)備租賃是出租一些裝卸設(shè)備、運輸設(shè)備等，甚至是鐵路專線這類交通資源。房屋租賃是指將園區(qū)內(nèi)的辦公室等非物流建筑的租賃。租賃服務(wù)帶來租金收入穩(wěn)定，是物流地產(chǎn)最主要的收入來源。

（2） 物流增值服務(wù)

在倉儲環(huán)節(jié)中，通過提供裝卸搬運、加工以及配送等增值性服務(wù)，獲得服務(wù)性收益，基于上述基礎(chǔ)服務(wù)，還可以通過拓展供應(yīng)鏈金融，獲得為中小型企業(yè)提供融資服務(wù)的收益。

（3） 資產(chǎn)增值服務(wù)

物流地產(chǎn)開發(fā)主體的另外一個收益來源是資產(chǎn)的升值收益。這種收益實現(xiàn)的渠道主要有兩種：一是資產(chǎn)的出售；二是資本是市場上市，通過資產(chǎn)的升值預期充分體現(xiàn)，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流繼續(xù)擴張。這部分的收益往往通過籌資行為來實現(xiàn)。

圖 2019年中國一線城市物流地產(chǎn)投資回報

數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 Wind