第一章 行業(yè)概況

物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇，是經(jīng)營(yíng)專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于對(duì)利潤(rùn)的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施，比如物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等等，這里的投資商可以是房地產(chǎn)開發(fā)商、物流商、專業(yè)投資商。上世紀(jì)80年代，美國(guó)ProLogis（原普洛斯，現(xiàn)安博公司）提出物流地產(chǎn)的概念并率先進(jìn)行實(shí)踐。

相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)，物流地產(chǎn)盈利水平能力相對(duì)較低，且管理費(fèi)用較高，但其優(yōu)勢(shì)在于償債能力強(qiáng)、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)定，還可以享受工業(yè)土地增值的溢價(jià)，受政策影響較小。

現(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比，它更強(qiáng)調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。

按照物流服務(wù)功能，參考《全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2013－2020年）》中對(duì)物流園區(qū)的分類，主要分為以下四類：

（1） 商貿(mào)服務(wù)配送型

主要依托大型商貿(mào)市場(chǎng)，為商品交易提供倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送、集散等物流服務(wù)，是商貿(mào)流通的中心。其功能明確、行業(yè)有很強(qiáng)集聚性。

（2） 口岸服務(wù)型

主要依托口岸港口優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行物流的進(jìn)出口貿(mào)易，并且運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)手段，優(yōu)化整合資源，輻射強(qiáng)化口岸周圍物流發(fā)展，在對(duì)外貿(mào)易中占有很高比例。

（3） 貨運(yùn)樞紐

主要依托海陸空交通樞紐，實(shí)現(xiàn)不同的運(yùn)輸形式相銜接，為大量貨物轉(zhuǎn)換提供配套設(shè)施。

（4） 綜合服務(wù)型

往往依托商貿(mào)流通、市域配送等規(guī)劃建設(shè)。位于城市交通節(jié)點(diǎn)處，提供采購(gòu)供應(yīng)、多式聯(lián)運(yùn)、供應(yīng)鏈管理。

第二章 商業(yè)模式和技術(shù)發(fā)展2．1 產(chǎn)業(yè)鏈

中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游的參與者是資源的提供方，包括資金的提供方，土地資源提供方（政府、地產(chǎn)商等）。產(chǎn)業(yè)鏈中游環(huán)節(jié)主體是物流地產(chǎn)企業(yè)，可分為六類：專業(yè)的物流地產(chǎn)企業(yè)、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、物流企業(yè)、零售企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、電商企業(yè)。產(chǎn)業(yè)鏈下游是物流地產(chǎn)的客戶，包括電商企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、零售企業(yè)、第三方物流企業(yè)等。

表 中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

2．2 商業(yè)模式

市場(chǎng)規(guī)模

從物流保管費(fèi)用規(guī)模來看，近幾年基于國(guó)內(nèi)物流行業(yè)的穩(wěn)健增長(zhǎng)，拉動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用逐年提升。2010－2019年物流保管費(fèi)用保持持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，到2019年中國(guó)物流保管費(fèi)用達(dá)到5．0萬億元，同比增長(zhǎng)7．4％，占物流行業(yè)總費(fèi)用規(guī)模的34％；從倉(cāng)儲(chǔ)固定資產(chǎn)投資完成額增速來看，2012－2016年保持高增長(zhǎng)趨勢(shì)，但從2017年開始國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)固定資產(chǎn)投資完成額下降明顯，2020年有所回升但仍低于2016年以前水平。

整體來看，近幾年國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)固定資產(chǎn)投資大幅收縮，但市場(chǎng)規(guī)模依舊保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，反映出國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)從增量市場(chǎng)高速發(fā)展轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展階段。

圖 2010年中國(guó)物流保管費(fèi)用及增長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)

數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)

供給現(xiàn)狀

基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)進(jìn)一步增長(zhǎng)：根據(jù)物聯(lián)云倉(cāng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，全國(guó)通用倉(cāng)庫(kù)總面積超3億平方米，由于適應(yīng)性較強(qiáng)、利用率較高，通用倉(cāng)庫(kù)規(guī)模也在不斷地?cái)U(kuò)大。截至2020年11月末，全國(guó)通用倉(cāng)庫(kù)總面積超3．21億㎡，比2019年底增加0．21億平方米，倉(cāng)庫(kù)資源覆蓋32個(gè)省份，227個(gè)城市，7407個(gè)園區(qū)。

圖 2019年－2020年中國(guó)通用倉(cāng)庫(kù)總面積變化情況

數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 物聯(lián)云倉(cāng)

盈利模式

近年來，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)暴利時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)，眾多傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展，物流地產(chǎn)由于其擁有收益穩(wěn)定性較高、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小的優(yōu)點(diǎn)，引起國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商的普遍關(guān)注。

另外，根據(jù)CBRE的資料顯示，2019年北京、上海、地產(chǎn)的2－3％，其中高標(biāo)倉(cāng)的投資凈回報(bào)率要高于物流地產(chǎn)的平均水平，高標(biāo)倉(cāng)建設(shè)正逐漸成為傳統(tǒng)房地產(chǎn)商和專業(yè)物流地產(chǎn)商的投資熱點(diǎn)。

物流地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利模式主要包括以下三個(gè)方面：

（1） 租金收入

租賃服務(wù)包括倉(cāng)庫(kù)租賃、設(shè)備租賃、房屋租賃等。倉(cāng)庫(kù)租賃是指經(jīng)營(yíng)者將大型倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)地租給物流、電商、制造企業(yè)等客戶。設(shè)備租賃是出租一些裝卸設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備等，甚至是鐵路專線這類交通資源。房屋租賃是指將園區(qū)內(nèi)的辦公室等非物流建筑的租賃。租賃服務(wù)帶來租金收入穩(wěn)定，是物流地產(chǎn)最主要的收入來源。

（2） 物流增值服務(wù)

在倉(cāng)儲(chǔ)環(huán)節(jié)中，通過提供裝卸搬運(yùn)、加工以及配送等增值性服務(wù)，獲得服務(wù)性收益，基于上述基礎(chǔ)服務(wù)，還可以通過拓展供應(yīng)鏈金融，獲得為中小型企業(yè)提供融資服務(wù)的收益。

（3） 資產(chǎn)增值服務(wù)

物流地產(chǎn)開發(fā)主體的另外一個(gè)收益來源是資產(chǎn)的升值收益。這種收益實(shí)現(xiàn)的渠道主要有兩種：一是資產(chǎn)的出售；二是資本是市場(chǎng)上市，通過資產(chǎn)的升值預(yù)期充分體現(xiàn)，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流繼續(xù)擴(kuò)張。這部分的收益往往通過籌資行為來實(shí)現(xiàn)。

圖 2019年中國(guó)一線城市物流地產(chǎn)投資回報(bào)

數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 Wind