文｜梁華梁

80億元港幣馳援難阻機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)下調(diào)，富力地產(chǎn)真正的危機(jī)要來了？

國慶假期前夕，倍感危機(jī)的富力地產(chǎn)終于迎來了久違的利好：公司兩大股東李思廉、張力，將在未來兩月內(nèi)，向上市公司提供80億元港幣的資金支持。

80億港元，這對(duì)于在流動(dòng)性上捉襟見肘的富力地產(chǎn)來說，絕對(duì)稱得上是“救命錢”。

而這筆錢，源自李思廉和張力出售富力物業(yè)的100億元人民幣現(xiàn)金所得。

也就是說，李思廉和張力二人所得100億元現(xiàn)金的絕大部分，將用以補(bǔ)充富力地產(chǎn)的流動(dòng)性。由此可見，李思廉和張力二人可謂是用心良苦。

不過，此舉或許可以暫時(shí)減輕富力地產(chǎn)的壓力，但無法從根本上扭轉(zhuǎn)其短期債務(wù)高懸的危機(jī)局面。

就在10月11日，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普宣布，將富力地產(chǎn)長期發(fā)行人評(píng)級(jí)從“B”降至“B－”，展望為負(fù)面。

我們知道，最近多家房企接連爆雷，而最先發(fā)出“警示”的，正是各家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。

如此看來，富力地產(chǎn)遠(yuǎn)沒有解除危機(jī)。

【股東甩賣物業(yè)資產(chǎn)馳援，只能解燃眉之急】

2020年4月，富力地產(chǎn)將旗下的物業(yè)管理平臺(tái)——天力物業(yè)，以約3億元人民幣的“白菜價(jià)”賣給了李思廉和張力。

這一交易，被外界廣泛質(zhì)疑為富力地產(chǎn)向大股東輸送利益。

不過，李思廉和張力二人并未受到這些質(zhì)疑聲的影響。不久之后，李思廉和張力將天力物業(yè)更名為富力物業(yè)，并向港交所遞表嘗試IPO。

最終，在今年年初，富力地產(chǎn)成功登陸資本市場(chǎng)。

而如今，李思廉和張力再次以100億元的價(jià)格，向碧桂園服務(wù)出讓富力物業(yè)，也就一年多的時(shí)間，凈賺97億元。

而這筆錢的用途，將用以補(bǔ)充富力地產(chǎn)的流動(dòng)性。不過，從交易內(nèi)容來看，這筆錢將分兩階段、四期交予李思廉和張力二人之手。

第一階段70億元分三期：第一期20億元，已存于監(jiān)管賬戶；第二期30億，待反壟斷部門批復(fù)后支付；第三期則需滿足若干要求，如保證2021年起長期持續(xù)穩(wěn)定（不低于20年）。第二階段30億元，明年2月進(jìn)行2021年業(yè)績審計(jì)，滿足約定交付面積后支付。

也就是說，此時(shí)李思廉和張力向富力地產(chǎn)提供的80億港元股東資金，基本上算是自掏腰包。由此也可以看出，富力地產(chǎn)當(dāng)下有多缺錢。

而從這邊交易來看，雖然李思廉和張力凈賺97億元，但還是虧了。

根據(jù)之前披露的招股書顯示，2018年－2020年，富力物業(yè)的收入分別實(shí)現(xiàn)18．23億、21．7億、25．97億元，期間同比增幅分別為19％、19．7％。

2019年，富力物業(yè)的凈利潤由虧轉(zhuǎn)盈至6380萬。而在2020年，富力物業(yè)的盈利能力完全爆發(fā)，凈利潤同比大幅增長275．6％至2．4億。

由此可見，在物業(yè)行業(yè)景氣度整體上揚(yáng)的大背景之下，富力物業(yè)絕對(duì)稱得上優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

然而，就是這樣一個(gè)“現(xiàn)金奶�！�，卻被李思廉和張力甩賣了。而所籌資金，也要用于補(bǔ)充富力地產(chǎn)的流動(dòng)性。

總而言之，富力地產(chǎn)就是缺錢。

不過，即使有這筆錢的火速馳援，也只是解了富力地產(chǎn)的燃眉之急，其缺錢的局面并未出現(xiàn)根本性變化。

據(jù)富力地產(chǎn)公布的2021年半年報(bào)數(shù)據(jù)，其持有現(xiàn)金288億元，同比下滑20％，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物127．64億元，受限制現(xiàn)金為160．38億元。而富力地產(chǎn)借款總額1433億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為519．04億元。

也就是說，即使加上這80億元港幣，富力地產(chǎn)的現(xiàn)金及等價(jià)物，也未能完全覆蓋其短期債務(wù)。

【銷售疲軟、評(píng)級(jí)遭下調(diào)，還有多少資產(chǎn)可賣？】

面對(duì)如此大規(guī)模的短期債務(wù)，除了賣資產(chǎn)籌錢之外，富力地產(chǎn)最應(yīng)該做的，是抓銷售、促回款。

不過，數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，富力地產(chǎn)的總銷售額為932億元，相當(dāng)于只完成1500億元銷售目標(biāo)的62．13％，顯然不行。

從理論上來講，富力地產(chǎn)還可以“借新還舊”。不過，這條路顯然也已經(jīng)被堵得死死的了。

就在10月11日，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普宣布，將富力地產(chǎn)長期發(fā)行人評(píng)級(jí)從“B”降至“B－”，展望為負(fù)面。

評(píng)級(jí)被下調(diào)，意味著富力地產(chǎn)發(fā)行新債幾無可能。

事實(shí)上，早在9月3日，另一家國際知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)——穆迪，將富力地產(chǎn)的公司家族評(píng)級(jí)從“B1”下調(diào)至“B2”，并將富力地產(chǎn)（香港）有限公司（富力香港）的公司家族評(píng)級(jí)從“B2”下調(diào)至“B3”。

對(duì)此，穆迪表示，“將富力地產(chǎn)的公司家族評(píng)級(jí)下調(diào)至B2，這反映了該公司的再融資風(fēng)險(xiǎn)上升，原因是公司獲得境外資金的能力削弱且有大量債務(wù)即將到期”。

值得注意的是，此次下調(diào)富力地產(chǎn)評(píng)級(jí)的標(biāo)普，在8月25日發(fā)布的報(bào)告中，對(duì)富力地產(chǎn)還是相當(dāng)“友善”的。

彼時(shí)，標(biāo)普表示，“富力地產(chǎn)年內(nèi)債務(wù)到期規(guī)�？煽�。2022年需償還的190億元左右債券，境內(nèi)債部分可利用內(nèi)生資源償還。境外到期債券的再融資則將取決于市場(chǎng)條件，如果無法通過境外資本市場(chǎng)獲取融資，可能就需要更多依靠內(nèi)生資源和資產(chǎn)出售來償債”。

結(jié)果，富力地產(chǎn)確實(shí)如標(biāo)普所預(yù)測(cè)的，通過出售資產(chǎn)來增加流動(dòng)性了。可即便如此，標(biāo)普卻突然“變臉”，下調(diào)富力地產(chǎn)的評(píng)級(jí)。

對(duì)此，標(biāo)普表示，盡管富力地產(chǎn)近期得到了股東注資，但其流動(dòng)性在未來12個(gè)月內(nèi)仍將繼續(xù)維持緊張。而由于市場(chǎng)情緒疲軟，經(jīng)營環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，且富力地產(chǎn)自2019年以來缺乏新的土儲(chǔ)補(bǔ)充，標(biāo)普認(rèn)為該公司的銷售額在未來6－12個(gè)月實(shí)現(xiàn)明顯反彈的不確定性較高。

也就是說，此次標(biāo)普下調(diào)富力地產(chǎn)評(píng)級(jí)，一個(gè)重要原因正是對(duì)其銷售情況的擔(dān)心。標(biāo)普還預(yù)計(jì)，2021年富力地產(chǎn)的合同銷售額將下降13％－15％至1280億元－1300億元，并將在2022年進(jìn)一步下降4％－6％。

這正與上文提到的，富力地產(chǎn)的銷售不暢這一背景所相呼應(yīng)。

富力地產(chǎn)遭下調(diào)評(píng)級(jí)，可能預(yù)示著真正的危機(jī)即將到來。

不久前，新力控股、花樣年控股相繼因評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的“看衰”而陷入流動(dòng)性危機(jī)，雖然富力地產(chǎn)動(dòng)作很快，在債務(wù)集中到期之前，從主要股東處獲得寶貴的現(xiàn)金，暫時(shí)避免了重蹈上述兩家房企的覆轍。

但是，正如標(biāo)普所言，富力地產(chǎn)在2022年下半年需要償還40億元的公司債券和6．5億美元的債券，這些還款需求相對(duì)其手頭現(xiàn)金而言，仍相當(dāng)棘手。

而在銷售疲軟的情況下，富力地產(chǎn)現(xiàn)金生成速度的放緩，會(huì)對(duì)債務(wù)償還帶來不確定性。

怎么辦？富力地產(chǎn)能做的，或許還是出售資產(chǎn)。

但是，像富力物業(yè)這樣的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，富力地產(chǎn)手上還有多少呢？