雷達財經(jīng)鴻途出品 文|肖灑 編|深海

“濃眉大眼”的萬科，也開始被市場質(zhì)疑了。

10月31日早盤，萬科A在毫無征兆的情況下跳水，盤中最大跌幅超3%，股價一度觸及2016年7月份以來的新低。與此同時，萬科美元債在上周大幅下跌10pt左右，其中短端債券跌勢明顯。

面對突如其來的股債“雙殺”，市場一時捉摸不透。根據(jù)萬科在互動平臺的最新回復(fù)，近期公司境內(nèi)外部分債券品種交易出現(xiàn)異動，并非公司基本面出現(xiàn)任何問題，主要是市場情緒波動所致。同時境外市場出現(xiàn)有關(guān)公司的不實猜測，導(dǎo)致公司美元債價格在上周尾出現(xiàn)大幅波動。

雷達財經(jīng)注意到，萬科披露業(yè)績報告顯示，公司前三季度營收凈利潤雙雙出現(xiàn)兩位數(shù)下滑，特別是在第三季度營收同比下降了31.62%、歸母凈利潤同比下降22.3%。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，萬科上一次三季報營收出現(xiàn)兩位數(shù)下滑，還得追溯到2010年。

在業(yè)績“陣痛”背后，萬科1-9月份合同銷售金額2806.1億元，同比減少10.8%。而正是因為銷售復(fù)蘇緩慢，引發(fā)了市場對其資產(chǎn)負債表惡化的擔憂。

9月21日，國際評級機構(gòu)穆迪發(fā)布報告直言，由于擔心市場恢復(fù)較慢可能影響公司銷售，將萬科的評級暫時列入觀察名單；隨后惠譽也將萬科的評級由BBB+調(diào)整為BBB。

但上述兩家機構(gòu)均認可萬科流動性充足、融資渠道暢通、債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。即便如此，從市場反應(yīng)來看，悲觀的情緒已經(jīng)蔓延開來。

遭遇股債“雙殺”

長期以來，萬科的股價因持續(xù)橫盤缺乏上漲動能，這一現(xiàn)象曾引發(fā)市場的關(guān)注。

公開資料顯示，2021年1月份，針對房企的“三條紅線”正式實施；緊接著當年2月份，自然資源部要求22個試點城市實施住宅用地“兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動。

隨著一系列政策升級帶來的深度調(diào)整出現(xiàn)，萬科橫盤多年的股價開始破位下跌。行情數(shù)據(jù)顯示，萬科A在2021年3月初達到30元左右后，此后開啟了長達兩年多時間的震蕩下行。

最近的下跌，自今年9月7日開始，至今累計跌幅約20%。與此同時，萬科境內(nèi)外債券出現(xiàn)異動，根據(jù)久期財經(jīng)數(shù)據(jù)，VNKRLE 4.2 06/07/24近一周跌幅10.38%；VNKRLE 5.35 03/11/24近一周跌幅8.32%。

境內(nèi)債券方面，10月31日“20萬科08”跌17.58%，報83.0元；“21萬科02”跌17.60%，報80.095元。

有投資者分析認為，如果萬科之前股價持續(xù)走低與整體房地產(chǎn)環(huán)境有關(guān)，那么最近一段時間的快速下跌，則可能與自身因素有關(guān)。

不過，萬科否認了市場的猜測。10月31日無間，萬科在投資者互動平臺上表示，近期公司境內(nèi)外部分債券品種交易出現(xiàn)異動，并非公司基本面出現(xiàn)任何問題，主要是市場情緒波動所致。同時境外市場出現(xiàn)有關(guān)公司的不實猜測，導(dǎo)致公司美元債價格在上周尾出現(xiàn)大幅波動。

萬科稱，目前公司財務(wù)穩(wěn)健，各項資金排布和還款安排都在有序進行中。公司會密切關(guān)注市場變化，積極加強與債券投資人的溝通，協(xié)助投資人更好地了解公司財務(wù)與經(jīng)營情況，引導(dǎo)市場價格回歸合理水平。

然而，盡管萬科稱自身財務(wù)穩(wěn)健，但外資仍感到悲觀。

9月21日，穆迪發(fā)布報告，維持萬科的Baa1評級，認為公司流動性充足、融資渠道暢通、現(xiàn)金短債比健康，信用狀況優(yōu)良，預(yù)計萬科現(xiàn)金流足以完全覆蓋未來12至18個月內(nèi)的土地支付和再融資需求。

同時，穆迪將萬科列入信用評級可能下調(diào)的觀察名單，涉及評級為Baa1的萬科企業(yè)及其全資子公司萬科地產(chǎn)(香港)。

穆迪分析師Kaven Tsang指出，評級下調(diào)評估反映出，在中國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇前景不明朗下，萬科恢復(fù)其疲弱的合同銷售和信用指標的能力存在很大不確定性。

10月17日，惠譽下調(diào)萬科企業(yè)長期外幣發(fā)行人違約評級，以及萬科全資子公司的萬科香港的高級無抵押評級和已發(fā)行優(yōu)先票據(jù)評級，由“BBB+”降至“BBB”。IDR 展望為“穩(wěn)定”。

報告指出，惠譽降級反映預(yù)期萬科企業(yè)中期杠桿率將保持在35%以上。近期萬科企業(yè)銷售業(yè)績?nèi)跤陬A(yù)期，這可能會抑制現(xiàn)金產(chǎn)生及其去杠桿化努力。

資料顯示，萬科企業(yè)是萬科“B股轉(zhuǎn)H股”的港交所上市公司。

銷售復(fù)蘇放緩

雷達財經(jīng)注意到，8月底至9月初，正是萬科披露了公司半年報和下半年前兩個月的銷售情況的時間節(jié)點。

其中半年報顯示，上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入2008.93億元，同比減少2.91%；歸母凈利潤為98.7億元，同比減少19.43%，創(chuàng)出了2019年以來上半年凈利潤的低點。

萬科總裁祝九勝表示，目前房企碰到行業(yè)調(diào)整期，短期利潤確實有壓力。期內(nèi)凈利潤下滑主要來自兩方面原因，一是結(jié)算規(guī)模、結(jié)算收入下降大約10.5%，二是結(jié)算毛利率下降1.6%。

萬科聯(lián)席總裁張海則指出，這兩年市場超預(yù)期下行，短期內(nèi)銷售毛利率較以往確實有更大壓力，隨著這部分銷售資源逐步轉(zhuǎn)入竣工交付，這些壓力會在今明兩年體現(xiàn)在結(jié)算業(yè)績上。

但是，除了盈利能力受限，萬科的銷售也不及預(yù)期。開源證券研報表示，萬科6月實現(xiàn)合同銷售面積和合同銷售金額同比分別下降18.6%和23.4%，銷售數(shù)據(jù)同比自2月以來首次下滑。

該機構(gòu)指出，萬科1-6月累計實現(xiàn)合同銷售面積1297.1萬平方米，合同銷售金額2039.3億元，分別同比增長0.5%和下降5.3%，在克而瑞全口徑銷售金額榜單中保持第二排名。受6月樓市整體成交低迷影響，公司單月成交數(shù)據(jù)不及預(yù)期，上半年回暖復(fù)蘇節(jié)奏放緩。

而下半年開局沖刺階段，萬科也難言順利。從披露的經(jīng)營簡報來看，該公司合同銷售面積、合同銷售金額在7月同比分別下降21.5%、34.6%，8月份同比分別下降22.2%、27.0%。

連續(xù)兩個月的銷售下滑，直接導(dǎo)致萬科在第三季度的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算貢獻同比下降了37.3%，進而使得公司第三季度實現(xiàn)營業(yè)收入同比下滑31.6%至894.2億元。

三季報披露之后，機構(gòu)迅速做出反應(yīng)。

10月30日，摩根士丹利發(fā)布研報稱，萬科第三季業(yè)績表現(xiàn)疲弱，其核心盈利按年下跌32%，收入按年亦倒退32%，主要因為銷售物業(yè)收入下跌，物業(yè)發(fā)展毛利率收窄2.3個百分點，未入賬銷售按季減少5%至4620億元，不過全年竣工量中，有40%集中在第四季。

該行認為，萬科流動性風險可控，財務(wù)狀況仍然穩(wěn)健，現(xiàn)金對短債的覆蓋比率為2.2倍，短債占總借貸的比例維持在14.8%的低水平。該行估計萬科每股資產(chǎn)凈值13.75元，當中發(fā)展物業(yè)相當于每股14.2元、其他業(yè)務(wù)為每股5.47元，至于凈負債每股6.36元。以資產(chǎn)凈值折讓35%計算，目標價8.94港元，評級“減持”。

同日，富瑞發(fā)布研究報告稱，予萬科企業(yè)“持有”評級，對其保持審慎態(tài)度，今明兩年盈利預(yù)測下調(diào)7%至9%，目標價由10.3港元下調(diào)至8.41港元。

報告中稱，公司第三季核心盈利33億元，同比跌32%，主要因為入賬速度減慢，加上收入下跌，以A股為基礎(chǔ)的毛利率同比收窄1.5個百分點至13.5%，不過部分影響被銷售及行政開支減少所抵銷，現(xiàn)金對短債比率由去年同期的1.8倍，改善至2.1倍，凈負債比率則由44%上升至54%。

此外，大和也發(fā)布報告稱，將萬科企業(yè)目標價由10.7港元下調(diào)20%至8.6港元，維持“跑贏大市”評級。

資產(chǎn)質(zhì)量較好

屢遭外資看空的萬科，債務(wù)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)質(zhì)量究竟如何呢？

在31日的回復(fù)中，萬科稱公司當前經(jīng)營正常，1-9月累計合同銷售金額2806億元，保持在行業(yè)頭部梯隊，其中9月合同銷售金額320億元，環(huán)比增長41.6%。

現(xiàn)金流方面，公司已連續(xù)14年保持經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，1-9月在覆蓋37個新項目地價支出后仍然保持為正。

萬科表示，截至3季度末，公司在手資金1037億，對短債的覆蓋倍數(shù)2.2倍。年內(nèi)公司已無境外債務(wù)到期，境內(nèi)待償還信用債僅3.8億。

實際上，過去幾年萬科一直有意控制負債率。財報顯示，截至今年三季度末，公司剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負債率67.1%，凈負債率為53.9%；一年內(nèi)到期的有息負債占比為14.8%，較年初下降5.7個百分點。

融資端，今年前三季度萬科分別發(fā)行金額為20億元的3年期中期票據(jù)和公司債，發(fā)行利率分別為 3.07%和3.10%。

此外，9月26日萬科公司稱全資子公司與華泰資產(chǎn)管理有限公司簽署協(xié)議，通過設(shè)立一個或多個不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃向華泰資產(chǎn)申請融資，融資本金金額合計不超過40億元，融資期限最長為10年。萬科將為前述融資事項提供連帶責任保證擔保。

不過，萬科同時取消了一筆最高籌資150億元的定增，原因是“股價處于低位，機構(gòu)投資人有所擔憂。”

今年2月份萬科公布預(yù)案時曾透露，非公開發(fā)行的目的，一方面是為推進項目的高質(zhì)量建設(shè)，助力公司向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡；另一方面為了優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)，進一步增強資金實力和抗風險能力，為后續(xù)長期穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

有市場人士認為，百億定增最終夭折，還不至于影響萬科這艘大船繼續(xù)前行。僅從公開信息判斷，即便是在下半年銷售不利的形勢下，萬科的財務(wù)安全邊際依舊穩(wěn)固，短期償債能力仍有保障。

當然，資本市場高度敏感，市場起伏有著自身的邏輯。在財務(wù)報表之外，市場上不乏與萬科境外融資成本、資產(chǎn)減值、未來預(yù)期等方面的解讀。

這次與萬科相關(guān)的資產(chǎn)普遍下跌，究竟是恐慌情緒所致，還是價值重估的反映，不妨“讓子彈飛一會”。

       原文標題 : 股價創(chuàng)7年新低、債券波動，萬科怎么了？