10月10日早間，碧桂園發(fā)布了最新公告，9月銷(xiāo)售額下降了八成之多，慘不忍睹。

面對(duì)這樣的銷(xiāo)售情況，其償債壓力可想而知。碧桂園稱(chēng)，境外債務(wù)上，欠的4.7億元港幣到期款項(xiàng)還沒(méi)還，可能導(dǎo)致相關(guān)債權(quán)人采取強(qiáng)制行動(dòng)。

曾經(jīng)的宇宙第一房企，竟然淪為了這個(gè)樣子，真是讓人感慨。

01

銷(xiāo)售額承壓明顯

4.7億港幣的到期款項(xiàng)尚未支付

碧桂園在公告中表示，進(jìn)入2023年以來(lái)，銷(xiāo)售額承壓明顯。

根據(jù)碧桂園未經(jīng)審計(jì)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，2023年1-9月，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額約1549.8億元，同比下降43.9%，較2021年同比下降65.4%。

其中僅9月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額約61.7億元，同比大降80.7%，較2021年下降86.5%。

碧桂園無(wú)奈承認(rèn)，在行業(yè)銷(xiāo)售環(huán)境未明顯得到改善的形勢(shì)下，集團(tuán)面臨資產(chǎn)處置出售的重大不確定性，預(yù)計(jì)流動(dòng)性在中短期內(nèi)仍將持續(xù)緊張。

不過(guò)，碧桂園選擇積極采取措施，截至目前共計(jì)約147億元本金的9筆境內(nèi)公司債券展期方案已獲持有人必要同意。另外，碧桂園聘請(qǐng)了中金公司和華利安擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問(wèn)。

境外債務(wù)方面，公司尚未支付某債務(wù)項(xiàng)下本金金額為4.7億港幣的到期款項(xiàng)，這或許會(huì)導(dǎo)致相關(guān)債權(quán)人采取強(qiáng)制行動(dòng)。

對(duì)此，碧桂園懇請(qǐng)債權(quán)人給予時(shí)間。

“希望通過(guò)尋求整體方案來(lái)全面解決公司當(dāng)前境外債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以時(shí)間換空間，使得公司能有機(jī)會(huì)用實(shí)際行動(dòng)努力經(jīng)營(yíng)，化危機(jī)為生機(jī)，重回良性發(fā)展軌道，最大程度保障包括客戶、員工、債權(quán)人在內(nèi)的所有利益相關(guān)方的權(quán)益。”

02

曾瘋狂布局三四線城市

碧桂園9月銷(xiāo)售額一落千丈，最大的問(wèn)題就是其把重心放在了三四線城市！

根據(jù)碧桂園中報(bào)，今年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售額約1288億元，權(quán)益合同銷(xiāo)售面積約1646萬(wàn)平方米。

其中，廣東省以外地區(qū)的權(quán)益合同銷(xiāo)售占到整體的79%，土儲(chǔ)同樣大部分分布在低能級(jí)城市中。

從城市布局來(lái)看，上半年在碧桂園布局的城市中，一線城市和二線城市僅分別占3%和28%，三線城市則占到69%之多。

多年以來(lái)，碧桂園一直在三四線城市大肆加杠桿，跑馬圈地，成為囤地大王。

以廣東省為例，截至目前，碧桂園在廣東省共有272個(gè)項(xiàng)目。其中，一線城市廣州和深圳僅22個(gè)項(xiàng)目，二線城市佛山、惠州、珠海、中山和東莞有104個(gè)項(xiàng)目，一共才126個(gè)項(xiàng)目，剩下的全在三四線城市。

比如，碧桂園布局的三線城市汕頭，有澄海碧桂園鳳悅江灣、汕頭碧桂園水藍(lán)灣等13個(gè)項(xiàng)目，其中碧桂園水藍(lán)灣目前的房?jī)r(jià)為9800-10000元/㎡。

而根據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，2022年汕頭市城鎮(zhèn)私營(yíng)單位就業(yè)人員月平均工資為7730元。

這樣算下來(lái)，碧桂園的房子賣(mài)不出去，也就情有可原了。

03

戰(zhàn)略調(diào)整慢了一步

事實(shí)上，意識(shí)到問(wèn)題的碧桂園，已經(jīng)在緊急調(diào)整戰(zhàn)略布局了。

今年年初，楊惠妍提出，碧桂園要轉(zhuǎn)向一二線和三四線“五五開(kāi)”的布局。

不過(guò)，就算碧桂園開(kāi)始在一二線城市布局，也不在該城市的核心區(qū)，都在邊上。

就拿廣州來(lái)說(shuō)，其17個(gè)項(xiàng)目中，只有5個(gè)位于荔灣、番禺老區(qū)，其余12個(gè)均位于從化、增城、花都等偏遠(yuǎn)區(qū)域，而市中心天河、越秀一個(gè)項(xiàng)目都沒(méi)有。

而且碧桂園的轉(zhuǎn)型，可能還是慢了。

早在2017年前后，保利、招商等國(guó)央企已經(jīng)在“聚焦高能級(jí)城市”，特別是在上海等一線城市持續(xù)加大投入。

同為民營(yíng)企業(yè)的龍湖，如今一二線土儲(chǔ)與銷(xiāo)售占比超過(guò)80%。

碧桂園現(xiàn)在想重回一二線，但是嚴(yán)苛的拿地條件和資金要求，再加上碧桂園的品牌和產(chǎn)品并無(wú)優(yōu)勢(shì)，碧桂園很難在一二線做大規(guī)模。

04

結(jié)語(yǔ)

今年以來(lái)，北上廣深落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，廣州、武漢、南京、大連、鄭州、合肥等地全面取消或局部放松限購(gòu)......一系列政策組合拳，讓樓市呈現(xiàn)出明顯的階梯回暖跡象。

整體而言，一線城市黃金周期間成交面積同比上漲了62%，二線城市下降了14%，三四線城市下降了50%。

事實(shí)上，無(wú)論是資金總量、人口，還是城市設(shè)施建設(shè)，一二線城市都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)三四線，后者的人口將不可避免地向前者流入。沒(méi)有了人口，三四線城市的房?jī)r(jià)也必然撐不住。

而主要在三四線城市布局的碧桂園，未來(lái)可能會(huì)更難。

•END•

       原文標(biāo)題 : 碧桂園9月下降了80%，太慘了！