撰文 ｜ 優(yōu)秀

來源 ｜ 選址960

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今年首單獲批公募REITs華夏交建認(rèn)購火爆，配售比不足1％，再次刷新最低紀(jì)錄。自去年6月基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs推出以來，REITs產(chǎn)品飽受資金熱捧。倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路和生態(tài)環(huán)�；�礎(chǔ)設(shè)施成為其主要的資產(chǎn)類型，隨著首批9支基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs披露首份年報，選址960對2支倉儲物流類REITs年報進(jìn)行分析，即中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT。

擁有高收入高出租率，受京東、美團(tuán)、德邦等大客戶追捧的倉儲物流普洛斯，期末凈值為何低于發(fā)行價？紅土鹽田港REIT最大的租戶，竟是它自己（鹽田港）？

中金普洛斯REIT規(guī)模之大，無出其右

市場數(shù)據(jù)顯示，普洛斯中國在倉儲物流業(yè)市占率行業(yè)第一。普洛斯中國以北京、蘇州、廣州、佛山4地共7處物流園作為底層資產(chǎn)，建筑面積合計約70萬平方米，成為上交所首單倉儲物流類公募REITs，以3．89元／份價格發(fā)行15億份，發(fā)行規(guī)模達(dá)58．35億元，規(guī)模之大，在首批產(chǎn)權(quán)類REITs中無出其右者。

值得注意的是，中金普洛斯底層資產(chǎn)在京津冀、長三角、珠三角三大區(qū)域均有分布，資產(chǎn)分散度高，利于提高REITs產(chǎn)品的抗風(fēng)險能力。

放眼首批產(chǎn)權(quán)類REITs，僅中金普洛斯期內(nèi)（2021年6月7日－12月31日）營收超2億元。按照底層資產(chǎn)類型，REITs可劃分為產(chǎn)權(quán)類REITs和特許經(jīng)營權(quán)類REITs。產(chǎn)權(quán)類REITs包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流和保障性租賃住房等，特許經(jīng)營權(quán)類REITs包括高速公路、生態(tài)環(huán)保設(shè)施等。

年報顯示，中金普洛斯REIT期內(nèi)營業(yè)收入2．09億元，凈利潤1503萬元，可供分配金額1．5億元。截至2021年末，平均出租率98．78％，同比增加0．06％；有效租金單價42．92元／平方米／月，同比增7．19％，穩(wěn)步提升。

從收入結(jié)構(gòu)看，中金普洛斯REIT營業(yè)收入由租金及物業(yè)管理服務(wù)費收入、其他收入、政府補(bǔ)助、匯兌收益、其他收益5部分構(gòu)成，其中租金及物業(yè)管理費收入1．95億元，占比93％。

從現(xiàn)金分紅看，期內(nèi)可供分配金額1．5億元。截至目前，中金普洛斯REIT分紅兩次，第一次實際分配金額7830萬元，第二次可供分配金額7265．8萬元，兩次累計，每10份基金分紅1．0063元。實際年度現(xiàn)金分派率達(dá)4．56％，好于預(yù)期（4．45％）。

普洛斯的租戶是誰？

截至2021年末，中金普洛斯REIT租戶主要來自三大行業(yè)，其中運輸業(yè)租戶占比43．19％，商業(yè)和專業(yè)服務(wù)類租戶占比31．37％，軟件與服務(wù)類租戶占比6．32％。京東物流、美團(tuán)、德邦、申通四大明星租戶排名靠前，京東物流當(dāng)仁不讓成為底層資產(chǎn)的最大租戶。2021年6月7日至12月31日，京東物流全資子公司江蘇京迅遞供應(yīng)鏈管理有限公司交納合同租金及管理費3037．24萬元，占期內(nèi)租金總收入15．54％，中金普洛斯REIT第一大租戶實錘。

值得注意的是，年報顯示，中金普洛斯REIT期末凈值3．8478元／份，低于發(fā)行價3．89元／份，這在股票里叫「破發(fā)」。戴德梁行在近期發(fā)布的《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金 （REITs） 研究報告》中提到，基金凈值采用歷史成本法計量，代表以初始成本為起點（購買資產(chǎn)的成本），每年需計提房地產(chǎn)折舊攤銷，所以傳統(tǒng)的凈值會逐年下降，不能真實反映底層資產(chǎn)的市場價值。

為了區(qū)別成本法下的資產(chǎn)凈值，公募REITs的年報額外披露公允價值參考凈值，根據(jù)最新評估的底層資產(chǎn)公允價值增值部分，對凈值進(jìn)行了調(diào)整，使得資產(chǎn)價值不受會計上折舊攤銷的影響，這也更對標(biāo)海外REITs市場用公允價值體現(xiàn)基金凈值的方式。

紅土鹽田港REIT自用型倉儲玩家

作為首批公募REITs中唯二的倉儲物流項目，紅土鹽田港REIT與普洛斯風(fēng)格迥異。一是底層資產(chǎn)相對單一，紅土鹽田港REIT以深圳市鹽田綜合保稅區(qū)一處現(xiàn)代物流中心項目作為底層資產(chǎn)；二是紅土鹽田港REIT混有「自用」血統(tǒng)，深圳市鹽田港集團(tuán)有限公司既是該REIT原始權(quán)益人，也是底層資產(chǎn)的最大租戶。

紅土鹽田港REIT底層資產(chǎn)建筑面積大概32萬平方米，發(fā)行8億份，發(fā)行價為2．3元／份。2021年鹽田港集團(tuán)租賃11．6萬平方米，占倉儲及配套部分總可租賃面積的44％，即超四成面積已被內(nèi)部消化，好處在于租金收入長期穩(wěn)定。2021年期內(nèi)來自于鹽田港集團(tuán)的租賃收入2101萬元，約占租金收入的38％。此外，美集物流、德迅物流、日新物流、全球捷運物流等也是該項目的穩(wěn)定租戶。

期內(nèi)（2021年6月7日－12月31日），紅土鹽田港REIT營業(yè)收入6673．6萬元，毛利率74．01％，凈利潤2182．3萬元，可供分配金額4730．8萬元。截至2021年末，項目平均出租率為99％，平均租金為39．32元／月／平方米。

紅土鹽田港REIT營業(yè)總收入由租賃收入、綜合管理服務(wù)收入、利息收入和投資收益4部分組成，租賃收入5552．74萬元，占總營收的83．20％；綜合管理服務(wù)收入925．94萬元，占比13．87％；此外，紅土鹽田港REIT還有利息收入150．84萬元，投資收益44．12萬元。

實際現(xiàn)金分派率達(dá)4．53％，好于預(yù)期。紅土鹽田港REIT2021年期內(nèi)可供分配金額4730．8萬元，2022年4月該REIT進(jìn)行成立以來首次收益分配。可供分配金額的97．23％用于分紅，每10份基金份額分紅0．575元。若以發(fā)行價作基礎(chǔ)比較，實際年度現(xiàn)金分派率達(dá)4．53％，高于預(yù)期4．475％。

截至2021年12月31日，亞洲市場上活躍的REITs共計198支，總市值達(dá)3041億美元，國內(nèi)公募REITs（11支）僅占亞洲市場的2．3％，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs仍處于起步階段。另一方面，中國內(nèi)地物業(yè)已成為亞洲REITs市場重要的底層資產(chǎn)來源地。

戴德梁行數(shù)據(jù)，截至2021年12月，新加坡和中國香港共有17支REITs持有中國內(nèi)地129處物業(yè)，顯示出兩地REITs市場對中國內(nèi)地城市資產(chǎn)未來成長性的積極預(yù)期。據(jù)了解，普洛斯近期正在籌備將中國內(nèi)地12個基礎(chǔ)資產(chǎn)打包（7個倉儲物流、2個科技園區(qū)、3個標(biāo)準(zhǔn)廠房），估值約91．47億元人民幣，赴新加坡交易所發(fā)行REITs產(chǎn)品。

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       原文標(biāo)題 : 平均出租率99%，現(xiàn)金流分派率4.5%，普洛斯、鹽田港REITs表現(xiàn)如何？