中梁控股的“小碧桂園”冷思
這是一條新路。
作者:慕子
編輯:王冕
風(fēng)品:藍(lán)湛
來源:首財(cái)——首條財(cái)經(jīng)研究院
一代大師李小龍去世后,模仿者眾、鮮有比肩者。
原因在于,他們能同穿黃色緊身衣、耍雙節(jié)棍、摸鼻子,甚至踢出更快“李三腳”,卻無法學(xué)到李小龍武術(shù)蘊(yùn)含的文化哲理精髓。
世界上找不到相同葉子,做企業(yè)同樣如此。盡管“一抄二仿”是“從0到1”的關(guān)鍵步驟,但對(duì)華為、特斯拉模式“生搬硬套”的企業(yè),幾乎都末學(xué)膚受,難有好果。
一言蔽之,模仿借鑒要從自身實(shí)際出發(fā)、融會(huì)貫通、最終走出屬于自己的特色路。
聚焦房企,自碧桂園將“高周轉(zhuǎn)”發(fā)揚(yáng)光大后,引得大批房企紛紛模仿追隨。
比如中梁控股,其與碧桂園同樣深扎三四線城市。且2016年起,“456”模式凸顯。
管理層看,中梁不僅曾引進(jìn)碧桂園原區(qū)域財(cái)務(wù)總經(jīng)理吳淵。甚至據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)報(bào)道,2018年當(dāng)家人楊劍曾帶領(lǐng)中梁骨干前往碧桂園“取經(jīng)”,學(xué)習(xí)結(jié)束后為中梁定下五年內(nèi)完成3000億目標(biāo)。
......
可以說,中梁控股與碧桂園有極深淵源。也或得益于此,中梁控股成功實(shí)現(xiàn)規(guī)模突圍,短短三年時(shí)間,便將年度銷售額從百億突破千億,躋身全口徑銷售金額排行榜TOP20,成為一匹“黑馬”,在行業(yè)內(nèi)被譽(yù)“小碧桂園”。
然大潮褪去,方知誰在裸泳。
2021年,房地產(chǎn)市場遭遇寒冬?硕饠(shù)據(jù)顯示,百強(qiáng)房企全年全口徑銷售額12.6萬億元,同比下滑3.2%,為2014年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來首次負(fù)增。尤其2021下半年,房市溫度堪稱驟降,去化水平遠(yuǎn)遜上半年。
結(jié)合疫情、融資、購買力等因素影響,許多房企措手不及,中梁控股也在其中。
這時(shí)人們才發(fā)現(xiàn),有著“小碧桂園”之稱的中梁控股,始終不是碧桂園。
1
中梁VS碧桂園 低于行業(yè)水平 評(píng)級(jí)下調(diào)
4月8日,中梁控股公布合約銷售額情況:2022年1月至3月,累計(jì)合約銷售額(連合營企業(yè)及聯(lián)營公司的合約銷售)約216億元,累計(jì)合約銷售面積約214萬平方米。2022年1月至3月,合約銷售均價(jià)約人民幣10100元/平方米。
上年一季度,中梁控股累計(jì)合約銷售額為480億元,今年該指標(biāo)同比下降55%,合約銷售面積也較上年同期的372.7萬平方米,下挫42.58%。
寒意肉眼可見。
2021全年看,中梁控股錄得合約銷售額1718.02億元, 同比微增1.8%;錄得合約銷售建筑面積1427.74萬平方米,同比增長5.7%。合約銷售均價(jià)12033元/平方米,較上年每平米均價(jià)減少467元。2021年?duì)I收約761億元,同比上升15%,利潤約47.56億元,同比下降27.57%,歸母凈利同比下滑27.8%至27.03億元。
增收不增利,不算太樂觀。當(dāng)然,行業(yè)下行大勢(shì)下,比中梁業(yè)績下跌猛的大有人在,這個(gè)升降互現(xiàn)的成績單也算能拿出手。
況且強(qiáng)如碧桂園,過的亦不算好。今年一季度,權(quán)益合同銷售額下降28.9%,少賣403億元,權(quán)益銷售面積下降17.7%。
2021年,碧桂園總收入5230.6億元,同比增長13.0%;股東應(yīng)占核心凈利約269.3億元,同比降16.78%;歸屬股東凈利267.97億元,同比減少23.49%。
不過,兩者對(duì)比看,無論2022年第一季的銷售額還是銷售面積,中梁控股都下滑幅度更大。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,百強(qiáng)房企全口徑銷售金額同比降幅47%,近4成企業(yè)的降幅高于50%。換言之,中梁控股低于行業(yè)平均水平。
2021年,中梁、碧桂園均出現(xiàn)增收不增利,然同樣中梁降幅更高一些。
但值圈點(diǎn)的是,中梁控股銷售目標(biāo)完成率達(dá)到95%,碧桂園為88.9%。
總體說,中梁控股與碧桂園2021年至2022年一季度表現(xiàn),互有高低。
問題在于,為何一些業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià),中梁控股更有危機(jī)感呢?
4月6日,穆迪的企業(yè)家族評(píng)級(jí)從“B2”下調(diào)至“B3”,展望維持“負(fù)面”。
穆迪副總裁兼高級(jí)分析師Cedric Lai表示,本次評(píng)級(jí)下調(diào)反映了中梁控股的流動(dòng)性受到削弱,再融資風(fēng)險(xiǎn)有所增加。其經(jīng)營現(xiàn)金流持持續(xù)疲軟,且未來12-18個(gè)月內(nèi)面臨高額債務(wù)到期。展望“負(fù)面”則反映了中梁控股解決再融資需求的能力存在不確定性。
穆迪預(yù)計(jì),受制疲軟消費(fèi)者信心和市場環(huán)境,中梁控股未來6-12個(gè)月的的合同銷售額將出現(xiàn)下滑,進(jìn)而影響其經(jīng)營現(xiàn)金流和流動(dòng)性。該公司今年1月和2月的合同銷售額分別同比下降39%和62%。
該公司有約9億美元的離岸債券將年內(nèi)到期,而其非受限性現(xiàn)金/短期債務(wù)比率已從2021年6月底的1.2倍降至到2021年底的1.04倍。
再看碧桂園,盡管3月21日,穆迪將其評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”調(diào)為“負(fù)面”,卻維持了“Baa3”長期發(fā)行人評(píng)級(jí)和高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)。
“小碧桂園”終究還不是碧桂園。
行業(yè)分析師李晨表示,高周轉(zhuǎn)也需基礎(chǔ)實(shí)力打底,兩者營收體量差距接近7倍,中梁在行業(yè)逆境下的抗風(fēng)險(xiǎn)性自然打折扣,如高周轉(zhuǎn)過于激進(jìn)需警惕“小馬拉大車”。
2
以量取勝?黑馬減速與去化之壓
“如果布局一二線城市是開大奔,布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔,我開50輛寶馬mini,我還是大有機(jī)會(huì)的”。
這句中梁控股董事長楊劍的名言,曾啟發(fā)不少地產(chǎn)人以量取勝。
2015年,中梁控股開始三四線城市發(fā)力,3年累計(jì)拿下403宗土地。
一躍成為“黑馬”。就算2021年有意識(shí)向二線城市聚焦發(fā)力,三四線城市仍是“大頭”。
披露數(shù)據(jù)顯示,2021年中梁控股連同合營聯(lián)營公司的土地投資總額526億元,在累計(jì)新增的85個(gè)項(xiàng)目中,來自集中供地政策的二線城市占土地投資總額約17%,其他二線城市占22%,三線城市占比51%,四線城市占比約10%。
六成重倉三四線城市,也是中梁控股2021年-2022年第一季度銷量慘淡的重要原因。
據(jù)無憂找房資訊,三線城市新房均價(jià)從2021年9月開始環(huán)比下降,已連續(xù)6個(gè)月沒有回暖趨勢(shì),二手房環(huán)比、同比下跌幅度更深。三四線樓市的均價(jià)已回到2016年水平,且仍未見底。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,目前三四線城市的庫存消化周期已達(dá)23個(gè)月,同比增幅83%,逼近疫情期高位的25個(gè)月。
如按上述數(shù)據(jù)對(duì)照,中梁控股去化壓力可見一斑。
2022年第一季度表現(xiàn),已說明了問題。
拆分看,2022年1月和2月,中梁控股合同銷售額分別同比下降39%和62%。2月降幅刷新自2021年以來單月紀(jì)錄。3月合約銷售額約68億元,同比下降60.5%。
拉長維度,2017年至2021年,中梁合約銷售金額的同比增速逐年放緩,分別為241.58%、56.39%、50.25%、10.69%和1.78%,四年間增速縮水超200%。
黑馬減速,肉眼可見。眾所周知,投資者向來看預(yù)期下菜碟,最重成長性。若今年表現(xiàn)繼續(xù)拉跨,難免投資者用腳投票,截止4月21日股價(jià)2.15港元,相比開年的3.65港元,累計(jì)縮水超30%。
深入一度,重倉三四線城市或只是一個(gè)誘因。更重要的則是節(jié)奏失衡考量。
客觀而言,盡管三四線城市整體表現(xiàn)冷淡,但其中亦存在機(jī)會(huì),這就要求房企要具備更強(qiáng)的判斷力、鑒別眼光,以及把握好拿地節(jié)奏、考驗(yàn)風(fēng)控力及周期敬畏心。
往期看,中梁控股的拿地節(jié)奏實(shí)在太快了。據(jù)每日財(cái)報(bào),2016年其基本以每周拿一塊地;2017年再加速,平均三天拿一塊地。2019年,中梁幾乎不到2天半就拿下一塊土地。
不禁發(fā)問,如此快節(jié)奏下,中梁控股如何對(duì)每塊土地合理預(yù)判?高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張、以量取勝是否有些激進(jìn)?
3
毛利率5年新低 賣資與裁員 債壓幾何?
發(fā)問不算苛求。
高周轉(zhuǎn)太快,不僅增加去化難度,更讓其盈利、債務(wù)方面承壓。
盡管50輛寶馬mini,在規(guī)模上要?jiǎng)龠^10輛大奔。但買50輛寶馬mini的錢,卻未必比10輛奔馳少。
何況,這些“寶馬mini”中不乏溢價(jià)之作。
以2021年為例,7月,位于長沙縣泉塘片區(qū)的[2021]長沙縣038號(hào)地塊經(jīng)24輪競價(jià),被長沙市梁錦置業(yè)有限公司溢價(jià)23%競得,該公司由中梁地產(chǎn)集團(tuán)控股。地塊成交總價(jià)25562萬元,折合樓面價(jià)4320元/㎡。
8月,中梁控股旗下廣州梁錦置業(yè)有限公司以封頂價(jià)1.43億元摘取東莞一宗宅地,樓面價(jià)約10469元/平方米,溢價(jià)率49.56%。
......
然由于三四線市場冷意,中梁控股只能降價(jià)賣房。
2021年中梁控股合約銷售均價(jià)為12000元/平方米,2020年這一數(shù)據(jù)為12500元/平方米。
2022年1月、2月,中梁控股實(shí)現(xiàn)合約銷售面積80.1萬平方米、66.4萬平方米,同比降幅27.6%、46.3%;合約銷售均價(jià)10500元/平方米、9700元/平方米,較上年同期的12500元/平方米、13800元/平方米,每平米減少2000元和4100元。
溢價(jià)買、降價(jià)賣!升降之間,盈利能力自然進(jìn)一步承壓,營收升凈利跌也就不足奇。
2021年,中梁控股毛利130.33億元,同比減少5.92%;毛利率17.12%,同比下降3.89個(gè)百分點(diǎn),更為五年來新低。
公開數(shù)據(jù)顯示,2017年至2020年,中梁控股毛利率分別為20.39%、22.87%、23.27%、21.01%,2021年首次降至20%以內(nèi)。
這對(duì)其償債能力有何影響呢?
截至2021年底,中梁控股凈負(fù)債率約35.4%、剔除預(yù)收款后負(fù)債率75.8%、現(xiàn)金短債比1.04,踩中一條“紅線”,處于黃檔。
2022年,亦是中梁控股償債年。
3 月 1 日,惠譽(yù)將中梁長期發(fā)行人違約評(píng)級(jí) 從 "B+" 下調(diào)至 "B-",高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從 "B+" 調(diào)至 "B-",回收率評(píng)級(jí)為 "RR4",展望 " 負(fù)面 "。
惠譽(yù)研報(bào)顯示,中梁控股未來6個(gè)月將有8.19億美元的離岸債券到期,其中5月到期2.93億美元,7月到期4.48億美元,8月到期1.5億美元。另據(jù)穆迪測算,該公司的無限制現(xiàn)金/短期債務(wù)的比率,從截至2021年6月底的1.2倍降至截至2021年底的1.04倍。
截至2021年底,中梁控股包括銀行貸款、其他貸款、優(yōu)先票據(jù)等即期債務(wù)總額,有195.4億元。
同期,現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物202.81億元,若再加上于2023年4月17日到期的優(yōu)先票據(jù)13.02億元,中梁控股償債壓力著實(shí)不小。
這還是紙面?zhèn)鶆?wù)。天風(fēng)證券指出,明股實(shí)債是房企的隱性負(fù)債,這又分為集團(tuán)層面的明股實(shí)債和項(xiàng)目公司層面的明股實(shí)債;如果房企少數(shù)股東權(quán)益占凈資產(chǎn)比例明顯高于少數(shù)股東損益占凈利潤比例。
2018-2020年,中梁控股的少數(shù)股東權(quán)益占比分別為61.8%、58.2%、63.9%。同期,少數(shù)股東應(yīng)占凈利比例為23.56%、38.71%、42.99%,遠(yuǎn)低于同期其權(quán)益占比。
2021上半年,中梁控股股東權(quán)益339.61億元,非控股權(quán)益225.78億元,占比66.48%,歸屬于母公司股東權(quán)益113.83億元,占比33.52%。
同期,凈利25.81億元,歸母凈利13.82億元,占比53.55%,非控股權(quán)益應(yīng)占凈利為11.99億元,占比46.45%。對(duì)比66.48%的凈資產(chǎn),顯然并不匹配。
重倉三四線-節(jié)奏激進(jìn)-去化不力-降價(jià)賣房-擠壓利潤-償債壓力。疊加行業(yè)寒意,連鎖反映下,“小碧桂園”中梁控股甘苦自知。
當(dāng)然,中梁控股也進(jìn)行不少騰挪自救。
例如將中梁百悅智佳出售給碧桂園服務(wù)。
考量在于,物業(yè)本身能帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流,并具備極強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)力,對(duì)重資重債的房企而言戰(zhàn)略補(bǔ)充意義巨大,甚至可視作房企走向“重運(yùn)營”時(shí)代的希望。
那么出售中梁百悅智佳,是否意味著中梁控股為解眼下之困、割舍了部分未來成長性?賣資是否明智劃算呢?
另一舉動(dòng),則是裁員。
2022年1月17日,多家媒體報(bào)道,中梁控股發(fā)布《關(guān)于控股集團(tuán)總部組織調(diào)整相關(guān)事項(xiàng)的通知》:因公司架構(gòu)調(diào)整,控股集團(tuán)總部相關(guān)職能將與地產(chǎn)集團(tuán)總部進(jìn)行整合,控股總部部分員工將被轉(zhuǎn)崗。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道,中梁控股此次裁員人數(shù)在200人以上,財(cái)務(wù)共享、信息化、審計(jì)三大業(yè)務(wù)板塊有超100人轉(zhuǎn)崗地產(chǎn)集團(tuán)。
不可否認(rèn),行業(yè)寒冬下,開源節(jié)流是必須之舉,也是積極之舉。賣資、裁員也對(duì)改善業(yè)績立竿見影,但是否也向市場釋放了一定利空信號(hào)?
4
時(shí)代沒有錯(cuò)殺 誰是最好老師
一番梳理,“小碧桂園”中梁控股不算輕松。在提升穩(wěn)健性、抗風(fēng)險(xiǎn)力上、戰(zhàn)略把脈、實(shí)操節(jié)奏上,還有不少精進(jìn)處。
當(dāng)然,萬物都有兩面性。
通過借鑒碧桂園,中梁控股倒也實(shí)現(xiàn)了土儲(chǔ)擴(kuò)容,為其增添不少備手。
2021年,中梁新增土地貨值1300億元,其中,非集中供地獲取貨值占比83%,不依賴集中供地,通過多元化獲取方式確保土地合理利潤。
截至報(bào)告期末,中梁控股總土儲(chǔ)達(dá)6000萬平方米,覆蓋全國153座城市;其中,總可售土儲(chǔ)面積為3900萬平方米,可售貨值達(dá)4300億元,可售貨值充裕。
分區(qū)域看,中梁控股將42.1%的資源投放到長三角區(qū)域,其次為中西部區(qū)域32.2%;環(huán)渤海區(qū)域13.1%;海峽西岸8.8%;珠三角3.8%。
換言之,長三角依然是中梁控股的戰(zhàn)略要地。坐擁這片經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的沃土,結(jié)合賣資裁員獲得的喘息騰挪機(jī)會(huì),中梁控股未來亦不乏翻盤機(jī)會(huì)。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)首條財(cái)經(jīng)分析到:類似出售至少說明一點(diǎn),當(dāng)前中梁略有壓力。但反過來,企業(yè)需基于此類交易積極詮釋企業(yè)正面的一面,類似現(xiàn)金流穩(wěn)定同時(shí)資產(chǎn)盤活能力強(qiáng),進(jìn)而加強(qiáng)和投資者的溝通等。
綜合看,包括中梁控股在內(nèi)的很多房企,都想成為碧桂園,可鮮有做到者。
在首條財(cái)經(jīng)看來,這不奇怪。就算碧桂園自己,亦不可能進(jìn)行自我復(fù)制。因?yàn)楸坦饒@的成就,更多來自時(shí)代。時(shí)代就像一部電梯,擠上電梯當(dāng)然需要實(shí)力,但最終決定上升到何種高度,仍是電梯運(yùn)力。
況且如今,“房住不炒”的大基調(diào)下,經(jīng)歷去杠桿去風(fēng)險(xiǎn)的烈火淬煉。那個(gè)瘋狂的黃金時(shí)代已一去不復(fù)返。高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式已到盡頭。拼運(yùn)營、拼管理、拼底蘊(yùn)、拼耐心,高質(zhì)高效、精細(xì)化運(yùn)營才是下半場的主基調(diào)。
新時(shí)代下,所有房企都需重新探索、重新學(xué)習(xí)。
這是一條新路。褪去盲目仰望,自己就是最好的老師。
本文為首財(cái)原創(chuàng)
原文標(biāo)題 : 中梁控股的“小碧桂園”冷思

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