這是一條新路。

作者：慕子

編輯：王冕

風(fēng)品：藍(lán)湛

來源：首財(cái)——首條財(cái)經(jīng)研究院

一代大師李小龍去世后，模仿者眾、鮮有比肩者。

原因在于，他們能同穿黃色緊身衣、耍雙節(jié)棍、摸鼻子，甚至踢出更快“李三腳”，卻無法學(xué)到李小龍武術(shù)蘊(yùn)含的文化哲理精髓。

世界上找不到相同葉子，做企業(yè)同樣如此。盡管“一抄二仿”是“從0到1”的關(guān)鍵步驟，但對(duì)華為、特斯拉模式“生搬硬套”的企業(yè)，幾乎都末學(xué)膚受，難有好果。

一言蔽之，模仿借鑒要從自身實(shí)際出發(fā)、融會(huì)貫通、最終走出屬于自己的特色路。

聚焦房企，自碧桂園將“高周轉(zhuǎn)”發(fā)揚(yáng)光大后，引得大批房企紛紛模仿追隨。

比如中梁控股，其與碧桂園同樣深扎三四線城市。且2016年起，“456”模式凸顯。

管理層看，中梁不僅曾引進(jìn)碧桂園原區(qū)域財(cái)務(wù)總經(jīng)理吳淵。甚至據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)報(bào)道，2018年當(dāng)家人楊劍曾帶領(lǐng)中梁骨干前往碧桂園“取經(jīng)”，學(xué)習(xí)結(jié)束后為中梁定下五年內(nèi)完成3000億目標(biāo)。

．．．．．．

可以說，中梁控股與碧桂園有極深淵源。也或得益于此，中梁控股成功實(shí)現(xiàn)規(guī)模突圍，短短三年時(shí)間，便將年度銷售額從百億突破千億，躋身全口徑銷售金額排行榜TOP20，成為一匹“黑馬”，在行業(yè)內(nèi)被譽(yù)“小碧桂園”。

然大潮褪去，方知誰在裸泳。

2021年，房地產(chǎn)市場遭遇寒冬�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企全年全口徑銷售額12．6萬億元，同比下滑3．2％，為2014年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來首次負(fù)增。尤其2021下半年，房市溫度堪稱驟降，去化水平遠(yuǎn)遜上半年。

結(jié)合疫情、融資、購買力等因素影響，許多房企措手不及，中梁控股也在其中。

這時(shí)人們才發(fā)現(xiàn)，有著“小碧桂園”之稱的中梁控股，始終不是碧桂園。

1

中梁VS碧桂園 低于行業(yè)水平 評(píng)級(jí)下調(diào)

4月8日，中梁控股公布合約銷售額情況：2022年1月至3月，累計(jì)合約銷售額（連合營企業(yè)及聯(lián)營公司的合約銷售）約216億元，累計(jì)合約銷售面積約214萬平方米。2022年1月至3月，合約銷售均價(jià)約人民幣10100元／平方米。

上年一季度，中梁控股累計(jì)合約銷售額為480億元，今年該指標(biāo)同比下降55％，合約銷售面積也較上年同期的372．7萬平方米，下挫42．58％。

寒意肉眼可見。

2021全年看，中梁控股錄得合約銷售額1718．02億元， 同比微增1．8％；錄得合約銷售建筑面積1427．74萬平方米，同比增長5．7％。合約銷售均價(jià)12033元／平方米，較上年每平米均價(jià)減少467元。2021年?duì)I收約761億元，同比上升15％，利潤約47．56億元，同比下降27．57％，歸母凈利同比下滑27．8％至27．03億元。

增收不增利，不算太樂觀。當(dāng)然，行業(yè)下行大勢(shì)下，比中梁業(yè)績下跌猛的大有人在，這個(gè)升降互現(xiàn)的成績單也算能拿出手。

況且強(qiáng)如碧桂園，過的亦不算好。今年一季度，權(quán)益合同銷售額下降28．9％，少賣403億元，權(quán)益銷售面積下降17．7％。

2021年，碧桂園總收入5230．6億元，同比增長13．0％；股東應(yīng)占核心凈利約269．3億元，同比降16．78％；歸屬股東凈利267．97億元，同比減少23．49％。

不過，兩者對(duì)比看，無論2022年第一季的銷售額還是銷售面積，中梁控股都下滑幅度更大。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，百強(qiáng)房企全口徑銷售金額同比降幅47％，近4成企業(yè)的降幅高于50％。換言之，中梁控股低于行業(yè)平均水平。

2021年，中梁、碧桂園均出現(xiàn)增收不增利，然同樣中梁降幅更高一些。

但值圈點(diǎn)的是，中梁控股銷售目標(biāo)完成率達(dá)到95％，碧桂園為88．9％。

總體說，中梁控股與碧桂園2021年至2022年一季度表現(xiàn)，互有高低。

問題在于，為何一些業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)，中梁控股更有危機(jī)感呢？

4月6日，穆迪的企業(yè)家族評(píng)級(jí)從“B2”下調(diào)至“B3”，展望維持“負(fù)面”。

穆迪副總裁兼高級(jí)分析師Cedric Lai表示，本次評(píng)級(jí)下調(diào)反映了中梁控股的流動(dòng)性受到削弱，再融資風(fēng)險(xiǎn)有所增加。其經(jīng)營現(xiàn)金流持持續(xù)疲軟，且未來12－18個(gè)月內(nèi)面臨高額債務(wù)到期。展望“負(fù)面”則反映了中梁控股解決再融資需求的能力存在不確定性。

穆迪預(yù)計(jì)，受制疲軟消費(fèi)者信心和市場環(huán)境，中梁控股未來6－12個(gè)月的的合同銷售額將出現(xiàn)下滑，進(jìn)而影響其經(jīng)營現(xiàn)金流和流動(dòng)性。該公司今年1月和2月的合同銷售額分別同比下降39％和62％。

該公司有約9億美元的離岸債券將年內(nèi)到期，而其非受限性現(xiàn)金／短期債務(wù)比率已從2021年6月底的1．2倍降至到2021年底的1．04倍。

再看碧桂園，盡管3月21日，穆迪將其評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”調(diào)為“負(fù)面”，卻維持了“Baa3”長期發(fā)行人評(píng)級(jí)和高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)。

“小碧桂園”終究還不是碧桂園。

行業(yè)分析師李晨表示，高周轉(zhuǎn)也需基礎(chǔ)實(shí)力打底，兩者營收體量差距接近7倍，中梁在行業(yè)逆境下的抗風(fēng)險(xiǎn)性自然打折扣，如高周轉(zhuǎn)過于激進(jìn)需警惕“小馬拉大車”。

2

以量取勝？黑馬減速與去化之壓

“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機(jī)會(huì)的”。

這句中梁控股董事長楊劍的名言，曾啟發(fā)不少地產(chǎn)人以量取勝。

2015年，中梁控股開始三四線城市發(fā)力，3年累計(jì)拿下403宗土地。

一躍成為“黑馬”。就算2021年有意識(shí)向二線城市聚焦發(fā)力，三四線城市仍是“大頭”。

披露數(shù)據(jù)顯示，2021年中梁控股連同合營聯(lián)營公司的土地投資總額526億元，在累計(jì)新增的85個(gè)項(xiàng)目中，來自集中供地政策的二線城市占土地投資總額約17％，其他二線城市占22％，三線城市占比51％，四線城市占比約10％。

六成重倉三四線城市，也是中梁控股2021年－2022年第一季度銷量慘淡的重要原因。

據(jù)無憂找房資訊，三線城市新房均價(jià)從2021年9月開始環(huán)比下降，已連續(xù)6個(gè)月沒有回暖趨勢(shì)，二手房環(huán)比、同比下跌幅度更深。三四線樓市的均價(jià)已回到2016年水平，且仍未見底。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，目前三四線城市的庫存消化周期已達(dá)23個(gè)月，同比增幅83％，逼近疫情期高位的25個(gè)月。

如按上述數(shù)據(jù)對(duì)照，中梁控股去化壓力可見一斑。

2022年第一季度表現(xiàn)，已說明了問題。

拆分看，2022年1月和2月，中梁控股合同銷售額分別同比下降39％和62％。2月降幅刷新自2021年以來單月紀(jì)錄。3月合約銷售額約68億元，同比下降60．5％。

拉長維度，2017年至2021年，中梁合約銷售金額的同比增速逐年放緩，分別為241．58％、56．39％、50．25％、10．69％和1．78％，四年間增速縮水超200％。

黑馬減速，肉眼可見。眾所周知，投資者向來看預(yù)期下菜碟，最重成長性。若今年表現(xiàn)繼續(xù)拉跨，難免投資者用腳投票，截止4月21日股價(jià)2．15港元，相比開年的3．65港元，累計(jì)縮水超30％。

深入一度，重倉三四線城市或只是一個(gè)誘因。更重要的則是節(jié)奏失衡考量。

客觀而言，盡管三四線城市整體表現(xiàn)冷淡，但其中亦存在機(jī)會(huì)，這就要求房企要具備更強(qiáng)的判斷力、鑒別眼光，以及把握好拿地節(jié)奏、考驗(yàn)風(fēng)控力及周期敬畏心。

往期看，中梁控股的拿地節(jié)奏實(shí)在太快了。據(jù)每日財(cái)報(bào)，2016年其基本以每周拿一塊地；2017年再加速，平均三天拿一塊地。2019年，中梁幾乎不到2天半就拿下一塊土地。

不禁發(fā)問，如此快節(jié)奏下，中梁控股如何對(duì)每塊土地合理預(yù)判？高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張、以量取勝是否有些激進(jìn)？

3

毛利率5年新低 賣資與裁員 債壓幾何？

發(fā)問不算苛求。

高周轉(zhuǎn)太快，不僅增加去化難度，更讓其盈利、債務(wù)方面承壓。

盡管50輛寶馬mini，在規(guī)模上要?jiǎng)龠^10輛大奔。但買50輛寶馬mini的錢，卻未必比10輛奔馳少。

何況，這些“寶馬mini”中不乏溢價(jià)之作。

以2021年為例，7月，位于長沙縣泉塘片區(qū)的［2021］長沙縣038號(hào)地塊經(jīng)24輪競價(jià)，被長沙市梁錦置業(yè)有限公司溢價(jià)23％競得，該公司由中梁地產(chǎn)集團(tuán)控股。地塊成交總價(jià)25562萬元，折合樓面價(jià)4320元／㎡。

8月，中梁控股旗下廣州梁錦置業(yè)有限公司以封頂價(jià)1．43億元摘取東莞一宗宅地，樓面價(jià)約10469元／平方米，溢價(jià)率49．56％。

．．．．．．

然由于三四線市場冷意，中梁控股只能降價(jià)賣房。

2021年中梁控股合約銷售均價(jià)為12000元／平方米，2020年這一數(shù)據(jù)為12500元／平方米。

2022年1月、2月，中梁控股實(shí)現(xiàn)合約銷售面積80．1萬平方米、66．4萬平方米，同比降幅27．6％、46．3％；合約銷售均價(jià)10500元／平方米、9700元／平方米，較上年同期的12500元／平方米、13800元／平方米，每平米減少2000元和4100元。

溢價(jià)買、降價(jià)賣！升降之間，盈利能力自然進(jìn)一步承壓，營收升凈利跌也就不足奇。

2021年，中梁控股毛利130．33億元，同比減少5．92％；毛利率17．12％，同比下降3．89個(gè)百分點(diǎn)，更為五年來新低。

公開數(shù)據(jù)顯示，2017年至2020年，中梁控股毛利率分別為20．39％、22．87％、23．27％、21．01％，2021年首次降至20％以內(nèi)。

這對(duì)其償債能力有何影響呢？

截至2021年底，中梁控股凈負(fù)債率約35．4％、剔除預(yù)收款后負(fù)債率75．8％、現(xiàn)金短債比1．04，踩中一條“紅線”，處于黃檔。

2022年，亦是中梁控股償債年。

3 月 1 日，惠譽(yù)將中梁長期發(fā)行人違約評(píng)級(jí)  從 ＂B＋＂ 下調(diào)至 ＂B－＂，高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從 ＂B＋＂ 調(diào)至 ＂B－＂，回收率評(píng)級(jí)為 ＂RR4＂，展望 ＂ 負(fù)面 ＂。

惠譽(yù)研報(bào)顯示，中梁控股未來6個(gè)月將有8．19億美元的離岸債券到期，其中5月到期2．93億美元，7月到期4．48億美元，8月到期1．5億美元。另據(jù)穆迪測算，該公司的無限制現(xiàn)金／短期債務(wù)的比率，從截至2021年6月底的1．2倍降至截至2021年底的1．04倍。

截至2021年底，中梁控股包括銀行貸款、其他貸款、優(yōu)先票據(jù)等即期債務(wù)總額，有195．4億元。

同期，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物202．81億元，若再加上于2023年4月17日到期的優(yōu)先票據(jù)13．02億元，中梁控股償債壓力著實(shí)不小。

這還是紙面?zhèn)鶆?wù)。天風(fēng)證券指出，明股實(shí)債是房企的隱性負(fù)債，這又分為集團(tuán)層面的明股實(shí)債和項(xiàng)目公司層面的明股實(shí)債；如果房企少數(shù)股東權(quán)益占凈資產(chǎn)比例明顯高于少數(shù)股東損益占凈利潤比例。

2018－2020年，中梁控股的少數(shù)股東權(quán)益占比分別為61．8％、58．2％、63．9％。同期，少數(shù)股東應(yīng)占凈利比例為23．56％、38．71％、42．99％，遠(yuǎn)低于同期其權(quán)益占比。

2021上半年，中梁控股股東權(quán)益339．61億元，非控股權(quán)益225．78億元，占比66．48％，歸屬于母公司股東權(quán)益113．83億元，占比33．52％。

同期，凈利25．81億元，歸母凈利13．82億元，占比53．55％，非控股權(quán)益應(yīng)占凈利為11．99億元，占比46．45％。對(duì)比66．48％的凈資產(chǎn)，顯然并不匹配。

重倉三四線－節(jié)奏激進(jìn)－去化不力－降價(jià)賣房－擠壓利潤－償債壓力。疊加行業(yè)寒意，連鎖反映下，“小碧桂園”中梁控股甘苦自知。

當(dāng)然，中梁控股也進(jìn)行不少騰挪自救。

例如將中梁百悅智佳出售給碧桂園服務(wù)。

考量在于，物業(yè)本身能帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并具備極強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)力，對(duì)重資重債的房企而言戰(zhàn)略補(bǔ)充意義巨大，甚至可視作房企走向“重運(yùn)營”時(shí)代的希望。

那么出售中梁百悅智佳，是否意味著中梁控股為解眼下之困、割舍了部分未來成長性？賣資是否明智劃算呢？

另一舉動(dòng)，則是裁員。

2022年1月17日，多家媒體報(bào)道，中梁控股發(fā)布《關(guān)于控股集團(tuán)總部組織調(diào)整相關(guān)事項(xiàng)的通知》：因公司架構(gòu)調(diào)整，控股集團(tuán)總部相關(guān)職能將與地產(chǎn)集團(tuán)總部進(jìn)行整合，控股總部部分員工將被轉(zhuǎn)崗。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，中梁控股此次裁員人數(shù)在200人以上，財(cái)務(wù)共享、信息化、審計(jì)三大業(yè)務(wù)板塊有超100人轉(zhuǎn)崗地產(chǎn)集團(tuán)。

不可否認(rèn)，行業(yè)寒冬下，開源節(jié)流是必須之舉，也是積極之舉。賣資、裁員也對(duì)改善業(yè)績立竿見影，但是否也向市場釋放了一定利空信號(hào)？

4

時(shí)代沒有錯(cuò)殺 誰是最好老師

一番梳理，“小碧桂園”中梁控股不算輕松。在提升穩(wěn)健性、抗風(fēng)險(xiǎn)力上、戰(zhàn)略把脈、實(shí)操節(jié)奏上，還有不少精進(jìn)處。

當(dāng)然，萬物都有兩面性。

通過借鑒碧桂園，中梁控股倒也實(shí)現(xiàn)了土儲(chǔ)擴(kuò)容，為其增添不少備手。

2021年，中梁新增土地貨值1300億元，其中，非集中供地獲取貨值占比83％，不依賴集中供地，通過多元化獲取方式確保土地合理利潤。

截至報(bào)告期末，中梁控股總土儲(chǔ)達(dá)6000萬平方米，覆蓋全國153座城市；其中，總可售土儲(chǔ)面積為3900萬平方米，可售貨值達(dá)4300億元，可售貨值充裕。

分區(qū)域看，中梁控股將42．1％的資源投放到長三角區(qū)域，其次為中西部區(qū)域32．2％；環(huán)渤海區(qū)域13．1％；海峽西岸8．8％；珠三角3．8％。

換言之，長三角依然是中梁控股的戰(zhàn)略要地。坐擁這片經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的沃土，結(jié)合賣資裁員獲得的喘息騰挪機(jī)會(huì)，中梁控股未來亦不乏翻盤機(jī)會(huì)。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)首條財(cái)經(jīng)分析到：類似出售至少說明一點(diǎn)，當(dāng)前中梁略有壓力。但反過來，企業(yè)需基于此類交易積極詮釋企業(yè)正面的一面，類似現(xiàn)金流穩(wěn)定同時(shí)資產(chǎn)盤活能力強(qiáng)，進(jìn)而加強(qiáng)和投資者的溝通等。

綜合看，包括中梁控股在內(nèi)的很多房企，都想成為碧桂園，可鮮有做到者。

在首條財(cái)經(jīng)看來，這不奇怪。就算碧桂園自己，亦不可能進(jìn)行自我復(fù)制。因?yàn)楸坦饒@的成就，更多來自時(shí)代。時(shí)代就像一部電梯，擠上電梯當(dāng)然需要實(shí)力，但最終決定上升到何種高度，仍是電梯運(yùn)力。

況且如今，“房住不炒”的大基調(diào)下，經(jīng)歷去杠桿去風(fēng)險(xiǎn)的烈火淬煉。那個(gè)瘋狂的黃金時(shí)代已一去不復(fù)返。高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式已到盡頭。拼運(yùn)營、拼管理、拼底蘊(yùn)、拼耐心，高質(zhì)高效、精細(xì)化運(yùn)營才是下半場的主基調(diào)。

新時(shí)代下，所有房企都需重新探索、重新學(xué)習(xí)。

這是一條新路。褪去盲目仰望，自己就是最好的老師。

本文為首財(cái)原創(chuàng)

       原文標(biāo)題 : 中梁控股的“小碧桂園”冷思