萬科“等魚斷氣”，恒大“猶抱琵琶半遮面”，房企三強中，碧桂園這半年安靜得可怕。

最近，碧桂園公布2021年銷售業(yè)績，未完成既定目標，銷售額罕見下滑，緊接著，公司將106個區(qū)域公司合并為65個。事兒太大，終于蓋不住，引發(fā)了全行業(yè)的關(guān)注。

總負債1．74萬億元，仍然踩中一條紅線，碧桂園當(dāng)然不想被cue，在誰都不安全的市場環(huán)境中，躲在角落才是最安心的。

最尷尬的在于，信貸環(huán)境大變，碧桂園發(fā)揮到極致的高周轉(zhuǎn)模式恐難以持續(xù)，公司陷入了“高處不勝寒”的凡爾賽式困境之中。

碧桂園服務(wù)在藍海賽道中繼續(xù)領(lǐng)跑，機器人業(yè)務(wù)開始走上正軌，創(chuàng)投更是做得有聲有色，但是，這些都不足以支撐碧桂園帝國的增長。

眾鳥低飛盡，孤云獨去寒。

高處不勝寒

2021年的困難程度超過了大多數(shù)人的想象。最受關(guān)注的房地產(chǎn)行業(yè)，也迎來了高開低走的驚險一年：上半年都擠在KTV，下半年排著隊進ICU。

排名世界第一的“宇宙房企”碧桂園，也坐上了過山車。

前半段，公司銷售額月月創(chuàng)新高，前5個月同比增長了21．25％；6月份是分水嶺，同比、環(huán)比均出現(xiàn)下降；后半年，直接一瀉千里，8－11月本來是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)旺季，但去年，每個月都要比上年少賣百億左右。

2021年，碧桂園全口徑銷售金額7588．2億元，未完成8000億元的銷售目標；權(quán)益銷售面積6641萬平方米，權(quán)益銷售額5580．0億元，同比下降2．22％——這是碧桂園十幾年來首次出現(xiàn)銷售業(yè)績下滑。

實際上，從2020年開始，碧桂園的銷售神話就開始松動，“金九銀十”的10月和11月，均出現(xiàn)銷售額同比下滑的局面。

銷售業(yè)績之外，房企的經(jīng)營根本盈利能力，在碧桂園這里，也出現(xiàn)了不安的苗頭。

2020年，公司營業(yè)收入4628．56億元，同比下降4．74％，歸母凈利潤350．22億元，同比下降11．45％。同期，公司毛利率從26．06％下降至21．80％。

2021年上半年，公司營業(yè)收入同比增長27．02％至2349．30億元，但歸母凈利潤僅增長6．11％至149．96億元，主要原因為毛利率下滑4．57個百分點至19．70％。

現(xiàn)在結(jié)算的收入還是前兩年銷售的項目，按照這個趨勢，接下來幾年公司的收入及利潤可能不容樂觀。

2018年－2020年，碧桂園的凈資產(chǎn)收益率（ROE）分別為32．20％、26．03％、20．00％，華泰證券給出的預(yù)測為，2021年－2023年分別為18．09％、17．50％、17．40％。

截至2021年6月底，碧桂園負債總額為17397．87億元，較2020年底的17588．06億元略有下降，在房地產(chǎn)行業(yè)排名第二。

在三道紅線的要求下，公司積極去負債，凈負債率和現(xiàn)金短債比達標，但截至去年上半年末剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為78．53％，未達到70％的要求，仍然踩中一條紅線。

更關(guān)鍵的是，各種財務(wù)手法操作之下，三道紅線對房企穩(wěn)定的參考價值并不大，此前已有綠檔房企暴雷的先例�？梢哉f，房地產(chǎn)企業(yè)真正的生命線，可能只有老板和財務(wù)總監(jiān)兩個人知道。

當(dāng)然，融資收緊，最根本的挑戰(zhàn)在于，讓房地產(chǎn)行業(yè)告別高周轉(zhuǎn)模式，“碧桂園模式”的締造者，首當(dāng)其沖。

楊國強拿著鞭子，不斷提高房地產(chǎn)運營“高周轉(zhuǎn)”的標準，一度達到了夸張的“拿地之后3個月開盤、4個月資金回正、5個月資金再周轉(zhuǎn)”。

模式遇阻之后，碧桂園如何保住行業(yè)老大的位置？

繼續(xù)重倉三四線？

上半年，在三道紅線的要求下，碧桂園也在零星地提前贖回一些債券，但發(fā)債動作仍然相當(dāng)頻繁。

下半年，公司畫風(fēng)突變，只剩下降負債的組合拳。僅2021年12月這一個月，公司就三次提前贖回債券，合計額度接近50億元。

碧桂園在2021年中報業(yè)績中披露，公司凈借貸比率49．7％，較上年度下降了5．9個百分點，加權(quán)平均借貸成本下降17個基點至5．39％。估計等到3個月后公司披露2021年業(yè)績公告，借貸情況會得到進一步改善。

除此之外，公司還祭出了內(nèi)部調(diào)整的一系列政策。
反腐。這幾年房地產(chǎn)行業(yè)日子不好過，為了堵住跑冒滴漏，各大房企都開啟了內(nèi)部反腐，撕開了多金地產(chǎn)業(yè)的腐壞一面。其中，業(yè)務(wù)面最廣的碧桂園，動作最大。

公司曾對外公開披露，自2018年以來，有200多名項目總經(jīng)理及以上人員被查處，級別較高的包括碧桂園貴州區(qū)域原總裁黃士馮、碧桂園文商旅集團原總經(jīng)理張強等。

架構(gòu)調(diào)整。上周，碧桂園將106個區(qū)域公司合并調(diào)整為65個，削減了40％的區(qū)域公司，并對相關(guān)的工作人員進行調(diào)整。公司對外表示，此輪調(diào)整能“提升區(qū)域集中度和資源使用效能，降低運營成本”。

降價促銷。與恒大大張旗鼓打折不同，碧桂園的促銷顯得靜悄悄，以至于你永難觀其全貌。去年上半年，公司銷售均價8782．67元／平，下半年為7990．91元／平——平均數(shù)很難說明單個項目的漲跌，但能一定程度上反映趨勢。

外部形象上，碧桂園變得愈發(fā)低調(diào)。宇宙房企的刷屏廣告不見了，世界級項目森林城市也不怎么提了，“變大變強”消失于楊國強的話語體系中。

拿地方面，盡管碧桂園去年投入的總金額高，僅次于保利和萬科，但風(fēng)格十分低調(diào)。2021年第一輪集中供地，各大房企瘋搶，碧桂園只在北京、上海投入較大，其他地方只是平均主義灑點水，堅決不搶高價地。全年算下來，公司還是將大部分資源投入到了非集中供地的三四線城市。

行業(yè)普遍認為，房地產(chǎn)市場進入白銀時代，分化效應(yīng)正在急劇加深，行業(yè)資源將進一步向一二線城市集中。疫情，以及三道紅線、土地集中出讓等政策，加快了這一轉(zhuǎn)變。

碧桂園堅持布局三四線，提出要實現(xiàn)一至六線城市全面覆蓋，到底是差異化競爭，還是因海量土儲而無法自拔？

多元化的核心是什么？

房地產(chǎn)行業(yè)飽受沖擊，到底啥時候才是個頭？

今年以來房地產(chǎn)板塊血流成河，對比之下，碧桂園的股價相對堅挺，但市盈率仍然只有4倍，甚至低于老二萬科A（6．72）。

這幾年，碧桂園最成功的一點便是，將整個集團的關(guān)注重點，從地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)移到物業(yè)服務(wù)。畢竟，賣房子只是一錘子買賣，物業(yè)服務(wù)才是源源不斷的穩(wěn)定盈利來源。

一方面，碧桂園每年7000多億的總銷售額，可以持續(xù)為碧桂園服務(wù)輸送業(yè)務(wù)；另一方面，公司通過以債圈物的方式，在行業(yè)低谷期，拿下藍光嘉寶、鄰里樂、誠和物業(yè)、富力物業(yè)等。

截止2021年6月底，碧桂園服務(wù)收費管理面積6．44億平方米，合同管理面積12．05億平方米，成為中國最大的物業(yè)服務(wù)公司。

去年上半年，碧桂園服務(wù)營業(yè)收入115．60億元，同比增長84．3％，歸母凈利潤21．13億元，同比增長60．70％。

盡管碧桂園服務(wù)和碧桂園規(guī)模及利潤差距甚大，但其股價一度超越后者。昨日收盤，碧桂園服務(wù)市盈率35．40倍，幾乎是碧桂園的9倍。

除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，碧桂園旗下的機器人業(yè)務(wù)，曾被楊國強寄予厚望。

公司的機器人產(chǎn)業(yè)分為兩個部分：成立于 2018 年的博智林機器人，主要用于建筑領(lǐng)域，截至2020年底，在研機器人46款，其中已有4款在市面上實現(xiàn)租售，14款進入項目開展批量商業(yè)化施工；成立于2019年的千璽機器人，主要用來發(fā)展多元化餐飲，截至2020年底已開業(yè)70余家、共有583臺各種設(shè)備投入運營，包括火鍋、煲仔飯、快餐、粉面店及中餐等。

房地產(chǎn)企業(yè)中，做投資最成功的是誰？應(yīng)該沒有誰可以跟碧桂園創(chuàng)投相比。

作為碧桂園旗下的投資平臺，該公司主要關(guān)注硬科技、社區(qū)生態(tài)鏈、新消費、大健康四大賽道，成功上市的項目包括快手、貝殼、秦淮數(shù)據(jù)、和鉑醫(yī)藥，另外的明星項目包括滴滴貨運、遇見小面、二廠汽水、茶里ChaLi、林清軒等。

只是，無論是體系內(nèi)的物業(yè)服務(wù)、機器人等多元化業(yè)務(wù)，還是體系外布局甚廣的投資項目，都要以碧桂園龐大的房地產(chǎn)帝國為核心，一榮俱榮一損俱損。如果公司不能保持目前的體量、穩(wěn)坐行業(yè)老大的位置，其他業(yè)務(wù)的發(fā)展必然會受到影響。