靜待多年之后，外界對(duì)龍湖分拆物業(yè)上市的猜想，終于畫上了休止符。

1月7日，龍湖集團(tuán)正式對(duì)外公告，將拆分全新品牌龍湖智創(chuàng)生活于聯(lián)交所上市。

然而，龍湖猝不及防的遞表，仍引人無(wú)數(shù)的遐想。

要知道，即便是在遞招股書之前，外界也絲毫沒(méi)有收到風(fēng)聲，只有伴隨更名、并購(gòu)等動(dòng)作下一遍遍的揣測(cè)。

冷靜如龍湖，為何選擇當(dāng)下這個(gè)時(shí)機(jī)？從“智慧服務(wù)”到“智創(chuàng)生活”，全新品牌有何玄機(jī)？蟄伏這些年，龍湖物業(yè)板塊究竟是否如外界預(yù)期的一樣？

從房地產(chǎn)“附庸”，到受到資本追捧，再到價(jià)值回歸，物業(yè)資本市場(chǎng)走出了一條跌宕起伏的線路。

市場(chǎng)上不乏悲觀者認(rèn)為，物企上市已錯(cuò)過(guò)最佳窗口期。但其實(shí)，搞清楚資本為何驟然冷卻，會(huì)更有利于理解物管行業(yè)的機(jī)遇幾何。

專業(yè)人士給出了如下三點(diǎn)：第一，物企待價(jià)而沽成地產(chǎn)“回血”主力；第二，招股書失效物企普遍外拓能力弱，依賴母公司程度高；第三，物企同質(zhì)化使板塊得不到更好估值。

放到龍湖智創(chuàng)生活來(lái)看，作為房地產(chǎn)領(lǐng)域典型的“三好學(xué)生”，龍湖集團(tuán)財(cái)務(wù)健康，連續(xù)5年處于綠檔房企，龍湖智創(chuàng)生活不用擔(dān)心被母公司拖累，反而是堅(jiān)強(qiáng)后盾。

不可否認(rèn)，沒(méi)有企業(yè)會(huì)拒絕資本的善意，但龍湖物業(yè)板塊上市的意義，絕不僅僅是融資而已。

更為重要的是，翻看其招股書，兩條走勢(shì)不同的關(guān)鍵曲線，證實(shí)了龍湖克制背后的功力。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：龍湖智創(chuàng)生活招股書）

能夠看到，2021年前9個(gè)月，母公司及其聯(lián)合營(yíng)公司在龍湖智創(chuàng)生活營(yíng)收占比約30％。對(duì)比同行動(dòng)輒超過(guò)50％，甚至達(dá)到90％的情況，龍湖明顯要低很多。

需要注意的是，若只看這“30％”，龍湖智創(chuàng)生活住宅及其他非商業(yè)物管服務(wù)，占比僅為12．8％，母公司及其聯(lián)合營(yíng)公司在商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理部分占了大頭，而這恰恰彰顯了龍湖集團(tuán)多年多業(yè)態(tài)布局的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

兩條曲線，以小見(jiàn)大。

從2014年彩生活成為物業(yè)第一股，到2020年前后物企扎堆上市，龍湖一直不為所動(dòng)，仍然在扎實(shí)、按部就班的穩(wěn)步推進(jìn)板塊的成長(zhǎng)，而當(dāng)一切準(zhǔn)備好的時(shí)候，上市便水到渠成，亦是最好的時(shí)機(jī)。

針對(duì)上述現(xiàn)象，億翰智庫(kù)分析師認(rèn)為，物業(yè)板塊資金的抽離，對(duì)于尚未上市的企業(yè)而言，或許暗藏機(jī)遇。當(dāng)前資本對(duì)物業(yè)行業(yè)多持冷靜觀望的態(tài)度，對(duì)于標(biāo)的選擇更加苛刻。因此，當(dāng)有優(yōu)質(zhì)標(biāo)的出現(xiàn)時(shí)，資本更愿意流向這些大而穩(wěn)、有故事的企業(yè)。

回看龍湖物業(yè)板塊的發(fā)展，大概走過(guò)了三個(gè)階段：

2014年，開(kāi)始智慧引擎的探索，撒下科技的種子；

2018年，啟用“龍湖智慧服務(wù)”，進(jìn)入全面數(shù)字化階段；

2022年， “龍湖智創(chuàng)生活”誕生，掀開(kāi)物管板塊全新的篇章。

科技，可以說(shuō)是龍湖多年蟄伏的關(guān)鍵。

記得某地產(chǎn)大佬曾講過(guò)，沒(méi)有數(shù)字化的大型物業(yè)公司是處于原始水平的，大型物業(yè)公司沒(méi)有數(shù)字化的話，做不好，走不遠(yuǎn)。

背后其實(shí)涉及到物管行業(yè)一個(gè)關(guān)鍵痛點(diǎn)，人效問(wèn)題。這也是龍湖一直按住龍湖物業(yè)板塊不上市的因素之一。

物業(yè)管理屬于人力密集型行業(yè)，所需的人力成本一直非常高，能占到物管行業(yè)50％以上的份額。而智慧化物業(yè)模式，能幫助物企做到降本增效。

（龍湖U享家APP提供業(yè)主自助服務(wù)及多類社區(qū)增值服務(wù)）

過(guò)去幾年，每年將凈利潤(rùn)的10％拿出來(lái)投資科技的龍湖，已經(jīng)把人效做到了行業(yè)第一。

據(jù)招股書顯示，2020年龍湖智創(chuàng)生活人均在管面積9300平方米，人均創(chuàng)收達(dá)到了34．66萬(wàn)元。在傳統(tǒng)組織框架下，平均人效只有15萬(wàn)元／年／人，人效提升顯著。

把成本降下來(lái)，確實(shí)有利于得到資本的認(rèn)可，但龍湖深知，物管行業(yè)服務(wù)品質(zhì)才是立業(yè)根本，所以其才始終秉持“上市是手段，不是目的”的理念。

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，龍湖智創(chuàng)生活無(wú)論是在住宅物業(yè)還是商管物業(yè)中均獲得了較高的認(rèn)可。

其中，龍湖智創(chuàng)服務(wù)連續(xù)12年客戶滿意度超過(guò)90％。截至2021年9月30日，住宅及非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)合約的留存率高達(dá)92．9％；購(gòu)物中心物業(yè)管理服務(wù)合約的留存率2020、2021年連續(xù)達(dá)到100％。

（龍湖天街歡樂(lè)季活動(dòng)）

而從“智慧服務(wù)”到“智創(chuàng)生活”，藏著的是龍湖的變與不變。

變的是，在智慧化服務(wù)之上，為客戶創(chuàng)造更高的附加值；不變的是，在“善待你一生”的企業(yè)價(jià)值主張下，十年如一日的保持高品質(zhì)的物管服務(wù)。

對(duì)于已經(jīng)扣響聯(lián)交所門扉的龍湖智創(chuàng)生活，外界已經(jīng)給出了千億的估值。那么，龍湖智創(chuàng)生活究竟是否真能如外界預(yù)期的一樣？

說(shuō)一千道一萬(wàn)，還得回到企業(yè)的基本面。

規(guī)模上，截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活合約面積及戰(zhàn)略合作面積合計(jì)達(dá)到4．4億平方米，在管面積2．5億平方米。處于行業(yè)頭部位置，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯。

營(yíng)收方面，截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活營(yíng)業(yè)收入77．7億元，同比增長(zhǎng)81．2％，凈利潤(rùn)11．3億元，同比增長(zhǎng)68．4％。

值得一提的是，截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活凈利率達(dá)到15％，處于行業(yè)頂尖水平。

城市能級(jí)分布上，截至2021年9月 30日，位于一二線城市的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目面積為1．64億平方米，占比約77％。

在管理規(guī)模不斷擴(kuò)張的情況下，高量級(jí)項(xiàng)目占比依然維持較高水平，而一二線城市高能級(jí)項(xiàng)目往往是物企開(kāi)拓增值服務(wù)的沃土。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方面，截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活向60個(gè)購(gòu)物中心提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，管理服務(wù)內(nèi)容包括定位和設(shè)計(jì)咨詢、招商、運(yùn)營(yíng)管理、租戶管理、品牌輸出、消費(fèi)者服務(wù)等，合計(jì)管理面積580萬(wàn)平米，服務(wù)超過(guò)1．3萬(wàn)名租戶。

于2021年9月30日過(guò)往一年，在管購(gòu)物中心的銷售額為人民幣446億元。

（龍湖天街智慧化服務(wù)）

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)將開(kāi)啟經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的時(shí)代，而商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，特別是為第三方業(yè)主提供運(yùn)營(yíng)管理將更考驗(yàn)房企的資管能力，龍湖則提前為自己樹起了一道護(hù)城河。

整體來(lái)看，龍湖智創(chuàng)生活的基本面還是相當(dāng)能打的，當(dāng)然這也在意料之中。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，待龍湖智創(chuàng)生活成功上市，將在物業(yè)行業(yè)和資本市場(chǎng)濺起巨大水花。

“行業(yè)內(nèi)，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的入場(chǎng)將提振市場(chǎng)信心，刺激其他企業(yè)積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)板塊質(zhì)量持續(xù)提升；資本板塊，以龍湖智創(chuàng)生活、碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云等企業(yè)形成的頭部梯隊(duì)將加劇資金虹吸效應(yīng)，對(duì)尾部企業(yè)的生存空間造成進(jìn)一步威脅�！�

有一句話是說(shuō)，耐得住寂寞，才能守得住繁華。

放在龍湖智創(chuàng)生活上，亦如是。龍湖多年來(lái)不為外界所動(dòng)，穩(wěn)扎穩(wěn)打，拾階而上。雖然吊足了外界的胃口，但利劍出鞘，終是不負(fù)所望。

以龍湖智創(chuàng)生活的行業(yè)地位、業(yè)績(jī)實(shí)力、清晰的商業(yè)模式來(lái)看，相信上市后將獲得大量投資者追捧，有望成為市值前三的物業(yè)企業(yè)。

然而，上市不是終點(diǎn)，對(duì)龍湖來(lái)說(shuō)，龍湖智創(chuàng)生活沖刺IPO或許只是續(xù)寫“一個(gè)龍湖”新篇章的起點(diǎn)。