“還的上還是還不上?這是個問題。”當代置業(yè)(01107．HK)董事會主席、執(zhí)行董事兼控股股東張雷讓整個二級市場當了一回“哈姆雷特”。

10月11日,當代置業(yè)發(fā)布公告表示:其2021年10月25日到期、票息12．85%的2．5億美元優(yōu)先票據(jù)贖回35%后,余額部分將延長三個月償還。隨后,整個市場掀起新一輪的猜度:當代置業(yè)是不是也要暴雷?

在張雷和公司總裁張鵬眼里,票據(jù)贖回不成問題。畢竟還是百強房企,這么多年的品牌影響力在。為了提振二級市場信心,二人還自掏腰包8億元人民幣,把個人利益與正在下沉的大船綁在一起。

富力地產(chǎn)(02777．HK)的張力和李思廉也這么做,股價從4．29港元/股上漲至5．36港元/股(10月20日收盤),為何當代就不行?

不過在評級機構(gòu)眼中,8億元的影響力還是靠不住:公告發(fā)布后第四天,惠譽將當代置業(yè)的長期外幣和本幣發(fā)行違約評級,從“B”下調(diào)至“C”,高級無抵押評級、未償債券評級及相應(yīng)回收率從“B/RR4”下調(diào)至“C/RR6”。

任當代置業(yè)說破大天,評級機構(gòu)還是不信。

《一點財經(jīng)》曾多次指出 ,持有有物業(yè)銷售、投資、酒店等多張手牌,房企還有時間和條件處置資產(chǎn)避免實質(zhì)違約;只是,倘若2．5億美元的票據(jù)贖回還跟擠牙膏似的,那后面會不會還藏著更大的窟窿呢?畢竟,房企暴雷在現(xiàn)在的市場環(huán)境中,早已見怪不怪了。

或許這未來,實在參不透,即使有了8億元股東“兜底”,當代的股價還是從10月11日的0．475元/股降到10月20日的0．38元/股,降幅達到20%。

餓不死

只看財務(wù)數(shù)據(jù),似乎當代置業(yè)沒有道理突然發(fā)布延期履約贖回票據(jù)的公告。

2019年至今,這家公司的現(xiàn)金儲備一直維持上升趨勢。雖然在2019年底曾增加土儲力度,一度推動地價與房價比值達到23．3%,但并未擴大風(fēng)險敞口�！�(當代地價與房價比值)整體維持在歷史低位,公司未來營收空間較大�！笨藸柸鹱C券分析師孫楊曾看好其發(fā)展。

這些賬面資金讓當代陸續(xù)償還多筆債務(wù)。參考公告信息,2021年7月29日-9月14日期間,其陸續(xù)償400萬美元的債務(wù)。雖然整體額度并不算高,但足以印證當代募集資金的相關(guān)項目能夠正常推進并階段性獲得回款,一切進展還算順利。

更何況同期,更多人的關(guān)注點,還是累計436億元債務(wù)(截至7月30日)未能償還的泰禾集團(000732．SZ)以及累計159．97億元債務(wù)未能償還的藍光發(fā)展(600466．SH),它們扮演的“活靶子”,“成功”幫助當代吸引了輿論“火力”。

沒有對比就沒有傷害:一邊是額度雖小,但持續(xù)性夠強的當代不斷償債;一邊是債臺高筑,看不到希望的泰禾與藍光還在自救,哪個安全系數(shù)更高,答案不言而喻。

眼下,當代要為償還1．625億美元債延期,算是遇到了些麻煩,不過就此斷言其可能暴雷也仍然為時尚早。

當代并不缺少現(xiàn)金奶牛。如果物業(yè)銷售尚需較長回款周期,地產(chǎn)代理服務(wù)與酒店經(jīng)營兩個業(yè)務(wù)板塊還能夠及時補充流動性。

截至2021年6月30日,其地產(chǎn)代理服務(wù)收益約為1．31億元;同期分布于北京、太原等地的精品酒店業(yè)務(wù)收益也有2500萬元,二者同比分別增長79．2%與84．8%。疫情影響還在持續(xù)消退,市場正在逐步蘇醒,沒有特殊情況,這兩項業(yè)務(wù)仍有繼續(xù)向上的空間。

結(jié)合物業(yè)銷售項目的回款,上半年當代經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額約為6．33億元。綜合其截至9月30日未經(jīng)審核運營數(shù)據(jù),335．44億元的合同銷售額與328．07萬平方米的和合約銷售面積,同比分別增長24．6%與25．5%,主業(yè)經(jīng)營尚處于正軌之上。

輕重資產(chǎn)都能正常運轉(zhuǎn),輔以大股東的8億元馳援,又得到三個月的緩沖期,姑且不論這1．625億美元到期債務(wù)。即使債務(wù)規(guī)模比現(xiàn)在還要高一些,也不會影響正常償債進度,眼下安全著陸并非難事。

躲了初一,難過十五

人生若像那條躍龍門的鯉魚該有多好?只要天時、地利、人和匯聚在一剎那就成了龍,然而現(xiàn)實常常是相反的。資本市場看重的是預(yù)期,是未來某個時刻你能長成什么樣。

當代的麻煩正在這里。

根據(jù)9月15日當代發(fā)布的自愿性公告,截至9月9日其2022年到期的3億美元11．5%綠色優(yōu)先票據(jù)尚有2．97億美元沒有償還。疊加這延后償還的1．625美元延期債券,需要填補的債務(wù)缺口已經(jīng)超過4億美元。

令人不得不憂慮的是,當代的融資成本始終處于行業(yè)高位。按照克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù),2020年房企新增債權(quán)類融資成本為6．13%,其中境外債券融資成本為7．89%;在此期間,當代先后于2月(兩筆)、7月、8月發(fā)行四筆債權(quán),年息率分別達到11．8%、11．95%、11．5%、11．5%。

企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示,截至10月中旬當代存續(xù)美元債還有5只,規(guī)模超過13億美元,平均票息達到11．58%,其中就包括那只票息站在行業(yè)“制高點”15．5%的1．5億美元優(yōu)先票據(jù)。

當企業(yè)潛在風(fēng)險暴露時,經(jīng)常會直接影響業(yè)務(wù)正常開展。就好像新力控股集團(02103．HK)與花樣年控股(01777．HK),9月份傳出暴雷風(fēng)聲的時候,兩家公司單月合約銷售額分別驟降了81．7%與31．8%。

同樣的情況也發(fā)生在當代身上。雖然1-9月整體業(yè)績?nèi)匀痪S持增長,但9月35．63億元合約銷售額與36．73萬平方米的合約銷售面積,同比分別出現(xiàn)23．3%與20．2%的下滑——作為業(yè)主,誰也不希望剛買的房子就沒了賣家,為后續(xù)辦理業(yè)務(wù)制造麻煩。

或許輕資產(chǎn)模式的地產(chǎn)代理服務(wù)還有想象空間,不過僅看上半年數(shù)據(jù),1．31億元的營業(yè)收入在整體營收面前僅占1．38%,短時間內(nèi)難有規(guī)模上漲的空間;至于酒店業(yè)務(wù),2500萬元的收入,占比還不足1%。

賣資產(chǎn),這當然是條出路�？墒腔仡櫋兑稽c財經(jīng)》在《“小作文”背后的博弈:要不要給房企做“人工呼吸”?》、《富力還能賣點啥?張力與李思廉的狼狽與尊嚴》中的觀點,建業(yè)地產(chǎn)(0832．HK)、中國恒大(03333．HK)、富力地產(chǎn)、新力控股集團……眾多房企早就開始布局,或者已經(jīng)成為潛在賣家,涉及物業(yè)、酒店、商業(yè)等眾多門類核心資產(chǎn),買家憑什么看上當代呢?

如此算下來,期待整體償清債務(wù),整體擺脫困境,僅有二張8億元的投入以及現(xiàn)有業(yè)務(wù)常規(guī)經(jīng)營是遠遠不夠的。