遺憾地說，中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在沒有、將來也很難有“百年老店”的家族企業(yè)了。

放在過去，這是很難想象的。自1978年12月，十一屆三中全會實行對內(nèi)改革、對外開放的政策方針開始，國內(nèi)各個行業(yè)開始飛速發(fā)展。在鄧公南巡留下“時間就是金錢，效率就是生命”的格言，市場經(jīng)濟(jì)的洪流迅速向全國蔓延。

所有領(lǐng)域中，地產(chǎn)行業(yè)普遍被認(rèn)為是一本萬利的生意，孕育了一批成功的千億甚至萬億房企巨輪。中國第一批房企集中發(fā)跡于廣東，萬科－A（000002．SZ）、碧桂園（02007．HK）、富力地產(chǎn)（02777．HK）……爭先恐后，不勝枚舉。

2015年，街頭巷尾熱議著的“京城四少”——萬達(dá)老板王健林公子王思聰、SOHO中國（0410．HK）大佬潘石屹之子潘瑞、澳籍華人富商王志才之子王爍，以及富力地產(chǎn)創(chuàng)始人張力之子張量，直接或間接，少爺們都坐上了地產(chǎn)的大船。

然而無論是誰，從來不敢將打造“百年老店”掛在嘴邊。

2018年時候，雅居樂集團(tuán)（03308．HK）董事會主席陳卓林豪氣干云，喊出了要創(chuàng)“百年品牌”的設(shè)想，可是才幾天，就被公司副總裁潘智勇拉回現(xiàn)實：“我翻閱了很多材料，就全世界范圍內(nèi)而言，能做到百年老店的世界500強(qiáng)公司中，不存在只有地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)�！�

被自己的下屬打臉，想必陳老板的臉上會火辣辣的疼，可是現(xiàn)實確實如此。地產(chǎn)行業(yè)的快速起步，始于國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要；進(jìn)入調(diào)劑整頓階段，源于一系列全局與區(qū)域政策的左右；時代前進(jìn)方向不再需要地產(chǎn)的高速發(fā)展，地產(chǎn)只能買進(jìn)震蕩下滑的檔口。

地產(chǎn)的命，永遠(yuǎn)不在自己手中。

“開發(fā)商是改革開放紅利的最大受益者。”說起這句話，人們聽到的是富力地產(chǎn)董事長張力對時代機(jī)遇的感激，不過他內(nèi)心里更多的是時不我待的無奈。

改革開放的紅利，確實給了房企無限能量和財富；可是在面向未來的新時代，房企又該憑借什么延續(xù)這些能量與財富？新時代的春風(fēng)，能夠帶來新的機(jī)遇，可是誰能斷定地產(chǎn)仍然有資格，成為蛋糕的分享者？

眼下，以張力為代表的第一代地產(chǎn)人正在老去，打造“百年老店”的第一步——交班工作就百般艱澀：

有的選擇抽身而去，結(jié)果可以看看王思聰和潘瑞：前者選擇了走投資的路，結(jié)果樂視體育、熊貓直播、香蕉計劃……全都失敗了，只留下與網(wǎng)紅孫一寧“想你的夜”的段子；后者選擇了意見領(lǐng)袖的路，結(jié)果造謠生事、侮辱詆毀戍邊英雄，被北京警方展開追逃。

有的選擇堅定留下，結(jié)果可以參考融信中國（03301．HK）的歐國飛與金科股份（000656．HK）的黃思詩：前者陪著董事長父親承受公司利潤持續(xù)下滑又無計可施的煎熬，后者不過是家長劃定“一致行為人”的棋子。

要是這么看，張力是幸運的。無論局面如何復(fù)雜多變，富力的境況糟糕成什么樣，至少兒子張量嘗試過成為一名合格的地產(chǎn)人，眼下還在為接班做著準(zhǔn)備與努力。

不過，這只能讓人們看到悲壯，其他什么都沒有。別說“百年老店”，“房二代”就是個悖論。

“來啊，快活啊”

2004年8月8日一早，張力匆匆收拾衣裝，迅速推開房門準(zhǔn)備上班，無暇顧及愛人廖冬芬遞過來，關(guān)于梅州“足球之鄉(xiāng)”的介紹材料。

大概覺得有些倉促，于是張力回頭留下一句：“一定投資足球，不過今天忙，有時間再說�！�

張力并沒有信口開河，他真的計劃投資足球，那一天也確實太忙了。廖冬芬是廣東梅縣區(qū)丙村鎮(zhèn)人。那是一個被稱為“足球之鄉(xiāng)”的地方，遠(yuǎn)到李惠堂、曾雪麟、近到張均浪、廖德營，不斷為國家隊輸送足球人才。1979－2000年，參加省級以上比賽的團(tuán)隊，獲得冠軍41個、亞軍33個、季軍31個。身為鐵桿足球迷，張力當(dāng)然要投入，少了都不行。

只是那一天，他確實沒心思關(guān)注這些。昨天舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇，“細(xì)佬”（弟弟）李思廉怒不可遏，只為駁斥萬科A（000002．HK）前董事長王石的“商業(yè)地產(chǎn)必敗論”。

與李思廉一樣，張力對商業(yè)地產(chǎn)有絕對的信心。五一假期的時候，他去過廣州天河城，擁擠的人流，讓他差點弄丟新買的手機(jī)。不過他并不慍怒，反而異常興奮。他很清楚，流量代表商機(jī)，越是數(shù)不清，越是機(jī)會多。

后來決策研究院數(shù)清了日客流量，在出版的《粵派地產(chǎn)》中公布結(jié)果——81萬人次。此前最高記錄不過67萬人次，現(xiàn)在一次拔高20．9％。

那年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國商業(yè)地產(chǎn)投資總額達(dá)到1723億元，同比增長32．35％；同期，富力已開始全國拓張，2002年32億元搶得北京廣渠門地塊，開盤9個月回款18億元，一年半后回款33億元；廣州推進(jìn)的在建、新建項目達(dá)到16個，另有4個項目在北京落地。

靠著這些項目，2003年富力銷售額已經(jīng)達(dá)到43億元，雖然不比63．8億元的萬科，但也能居全國頭部房企之列。況且手里還有一張廣州珠江新城的“王牌”，40萬平方米土地上已經(jīng)種下住宅、商業(yè)、酒店等希望的種子。只要按計劃開發(fā)，兩年后就能等到結(jié)果。

這么好的局面，憑什么“必敗”？

“與商業(yè)地產(chǎn)對比，住宅地產(chǎn)不過是小學(xué)生水平�！卑凑胀踅×值乃悸罚�你王石說難，是因為不會玩。

這是一場必贏的戰(zhàn)斗，只剩下時間問題，沒什么好擔(dān)心。要說憂慮，張量才是那個X因素。

從加拿大學(xué)成歸來，張量滿腦子都是投資、資產(chǎn)負(fù)債表、投入產(chǎn)出比……畢竟喝過“洋墨水”，內(nèi)心里少了地產(chǎn)人的安分，沒有張力的豁達(dá)通透，要是不聽話可怎么辦？

網(wǎng)絡(luò)上，“歸國二代不聽老子”故事有很多�！靶∽诳偂弊陴ダ蛟�不拘一格，執(zhí)掌娃哈哈代工廠宏盛集團(tuán)時，她曾圈定“自留地”，不允許宗慶后插手經(jīng)營工作，一度讓“老宗總”措手不及。張量也有一樣的毛病，麻煩就大了。

好在結(jié)果證明，一切都在向好的方向發(fā)展：富力靠業(yè)績數(shù)據(jù)，不斷提升行業(yè)知名度，一年后登陸聯(lián)交所；張量沒有宗馥莉的倔強(qiáng)，成立恒量建設(shè)集團(tuán)后，開始承接富力機(jī)電設(shè)施、電力設(shè)備、工程施工、室內(nèi)裝飾等業(yè)務(wù)，還是成為了地產(chǎn)圈的人。

再想起那段過往，張力會覺得杞人憂天。富力踩在資本風(fēng)火輪上快速旋轉(zhuǎn)，張量的成熟甚至不像傳統(tǒng)意義上的“地產(chǎn)二代”，大勢掌握在自己手中，有什么好擔(dān)心？

“他沒有說來接班，我也沒有計劃�！闭劦浇话鄷r，張力閑得很瀟灑。還有大把時光，快活吧。

麻煩還是來了

快樂的時光永遠(yuǎn)是短暫的。當(dāng)張力覺得屬于富力的時代正在降臨時，現(xiàn)實給了他一記響亮的耳光。

2011年，以1億元高價接手中甲廣州廣藥隊的中國恒大（03333．HK）董事長許家印，開始瘋狂投資足球俱樂部：2．5億元引援、設(shè)定9400萬元獎金、預(yù)留5000萬元舉行冠軍慶典……

厚厚的鈔票，成了為每位球員注射的超量雞血，第二年在中國大地上締造“凱澤斯勞滕神話”，還創(chuàng)造44場聯(lián)賽不敗的聯(lián)賽紀(jì)錄。

世人說，那時起，許家印打開了中國足球金元時代的潘多拉魔盒。沒有大手筆投入，就別想在綠茵場出成績。

不過張力不信邪：同樣收購中甲足球俱樂部深圳鳳凰的股權(quán)（改名富力足球俱樂部），張力選擇勒緊褲腰帶。有傳言說，原本1．6億元的預(yù)算，不斷壓縮后只剩1億元。

用這點錢，張力買下4個巴西外援、1個澳大利亞后腰、4個本土球員。對比恒大，穆里奇、克萊奧、孔卡3人就花掉了1．124億元，富力的每分錢都花在刀刃上。

到了出成績的時候，張力低下了頭：那個賽季廣州富力隊13勝3平14負(fù)，位列聯(lián)賽第七名，投入與產(chǎn)出不對等、目標(biāo)與結(jié)果差距大、預(yù)判與實際不相符。

在新趨勢露出尾巴的時候，應(yīng)該做的是抓住他；而不是自己跑起來，讓趨勢跟在自己的屁股后面。這是張力從足球課上領(lǐng)會的教義，不過他并沒有將這些財富用在地產(chǎn)本行。

按照審計署發(fā)布數(shù)據(jù)，截至2010年底，全國地方政府性債務(wù)余額為107174．91億元，達(dá)到2010年全年GDP的1／4。巨大的債務(wù)壓力，讓眾多城市，尤其是三四線城市為房地產(chǎn)市場松綁。

2011年7月14日，國務(wù)院要求二三線城市盡快加強(qiáng)限購，住建部硬是在1個月內(nèi)沒有公布限購擴(kuò)容名單，足見壓力之大。

“快到下沉市場去，那有礦！”敏感的房企快速行動，開始樓市“上山下鄉(xiāng)”。趁著政策沒落地，項目趕緊落地。倒是富力不為所動，以1．51萬元／平方米“地王單價”奪取北京廣渠門外10號地，聯(lián)合碧桂園、雅居樂以255億元奪得廣州亞運城地塊，在一線城市活得瀟灑快活。

一番大干快上，房企們在一年內(nèi)讓下沉市場從快速膨脹走向供應(yīng)過剩，頃刻榨干市場需求。按中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，到2014年初25個三線與14個四線城市，新建住宅成交量創(chuàng)下近期新低�！边@次出現(xiàn)一個重大的問題，就是三四線城市的樓市產(chǎn)能過剩�！熬C合開發(fā)研究院院長樊綱表示。

反觀富力，正是在供應(yīng)過剩的轉(zhuǎn)折點上布局下沉市場，兩年內(nèi)花掉430億元。這一次，張力張開血盆大口：放棄了過去“生地不碰，郊地不拿”的價值觀，成了地產(chǎn)圈的“小天才”——哪里有地點哪里。

有媒體表示，逆勢布局的安排直接影響現(xiàn)金回流，導(dǎo)致2014年富力沒有參與公開“招拍掛”，熱點城市亦不見蹤跡。

不過三年時間，錯過兩個行業(yè)大勢，富力就從行業(yè)龍頭，淪落到第一集團(tuán)的尾部。在碧桂園、恒大、萬科，這些曾經(jīng)在一條水平線上的房企，悉數(shù)完成年銷售額破千億的目標(biāo)時，富力卻變得越來越渺小。

將一個正在下滑的富力，留給張量力挽狂瀾，這現(xiàn)實嗎？肯定不現(xiàn)實。而且賺錢本領(lǐng)如何不好說，張量花錢倒是很有心得。

接手實地地產(chǎn)時，在大伯張小林的扶持下，張量開發(fā)的實地璟湖城項目獲得好評。不過隨后，張量的心思就不在于此，開始張羅地產(chǎn)外的投資項目。

就在富力無法從三四線城市抽身而出的時候，張量成立黑洞投資，投資桉樹空間、哈奇智能、37℃智能家居、小藍(lán)單車等眾多項目。

賺了多少？沒能找到具體數(shù)據(jù)，想必張量自己也覺得成績單不好看；倒是虧本的項目有數(shù)據(jù)，一個小藍(lán)單車就燒沒了4億元，還不算夢想直播、袋鼠營業(yè)等數(shù)億資本，大把的錢回不來了！

曾經(jīng)張力還以為做好了接班的一切準(zhǔn)備，如今現(xiàn)實正在變得糟糕，麻煩越來越多。

一切并沒有變好

很多時候，逆境不一定是壞事，超級賽亞人也是在快被打死的時候才能升級。

就好像廣州富力隊，眼看著功勛教練埃里克森為翻倍的高薪出走上海，罵街是誰都會卻最沒用的。與其繼續(xù)給原班球員打雞血，努力延續(xù)老帥傳統(tǒng)戰(zhàn)術(shù)，不如推倒重來，換張面孔繼續(xù)比賽，直到迎來勝利。

于是主帥和球員如同走馬燈一樣，一批又一批地輪轉(zhuǎn)，國際的、國內(nèi)的，強(qiáng)壯的、靈活的，組織型的、進(jìn)攻型的……動蕩了兩三年，接二連三地向死而生，富力也能有閃光的時刻。2018年3月的首輪比賽，還以5：4的高比分，戰(zhàn)勝了巨人恒大。

既然過去那套方案已經(jīng)不再管用，就堅決一些重新洗牌�？倳�有那么一次機(jī)會，上帝發(fā)給你一副讓你滿意的牌。剩下的，就是把全部的籌碼攤倒在賭桌上，坐等荷官宣部結(jié)果。

那時候，一邊是回天乏術(shù)到退休年紀(jì)（65歲）的地產(chǎn)人，一邊是正值壯年（37歲）卻項目失敗的投資客。張力、張量父子二人都觸到了人生低谷，卻沒人愿意接受平庸，都想給彼此看到最好的一面，而不是各自的屁股。

怎么辦？重來。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從2015年開始，張力開始籌集資金，2015年更是以433億元發(fā)債規(guī)模位列房企公司債TOP10首位，自此獲得”發(fā)債王“的稱號；同年，張量主導(dǎo)的黑洞投資拓展投資半徑到地產(chǎn)、人工智能、新零售、文化傳媒等領(lǐng)域，投出20多個項目，孵化3個項目。

命運就是如此調(diào)皮，在2017年給兩個人同時安排翻身的機(jī)會：先是年初將曾經(jīng)的“百度太子”李明遠(yuǎn)賜給張量，讓他找到銜接科技與地產(chǎn)的關(guān)鍵人物；年中又將為了降杠桿，掉了一半頭發(fā)的王健林賜給了張力，讓他得以199．06億元的超低價一口氣吃掉77家萬達(dá)酒店資產(chǎn)。

這些資產(chǎn)落袋，推著富力成為“全球最大的豪華酒店資產(chǎn)擁有人”；”科技＋物業(yè)“讓彩生活（01778．HK）原總裁唐學(xué)斌喊出了打造”物業(yè)中微信“的口號，“李明遠(yuǎn)＋地產(chǎn)”讓實地自信能成為“地產(chǎn)圈的百度“。

然而一切會如此簡單嗎？

拿到了王健林的資產(chǎn)，”降杠桿“、”去風(fēng)險“的壓力輪到富力來背，旗下136家豪華酒店擰成一股繩，勒著富力連續(xù)八年虧錢；地產(chǎn)新人李明遠(yuǎn)打響的第一槍，就是要“架空”張量，按科技公司的架構(gòu)改組實地地產(chǎn)。

在把握機(jī)遇的同時，他們需要承受來自大環(huán)境的考驗，難度非常大，代價非常高。

自2015年開始，富力凈負(fù)債率從124％，一路飆升至2019年的199％，只得通過出售海南富力海洋世界股份、珠江新城廣發(fā)證券總部大樓40％股權(quán)、粵港澳大灣區(qū)城市物流園70％股權(quán)等核心資產(chǎn)，才將凈負(fù)債率勉強(qiáng)降至147．16％（南方產(chǎn)業(yè)智庫2021年5月數(shù)據(jù)）。

李明遠(yuǎn)的”地產(chǎn)人改造計劃“執(zhí)行不到兩年，在2018年7月草草收場。經(jīng)過科技改造，2018年實地地產(chǎn)的銷售額為275．19億元，距離張量在2017年提出400億元的目標(biāo)仍然相去甚遠(yuǎn)。曾經(jīng)設(shè)想殺個漂亮的”回馬槍“，到頭來還是一場空。

對了，在首輪贏了恒大那一年，富力以10勝6平14負(fù)的成績，排名中超第10，創(chuàng)造歷史第三差的聯(lián)賽戰(zhàn)績——足球的一切沒有變好，富力也是。

無法“并表”的交班

如果沒有在正確的時候做正確的事情，后面就會很難收場，萬事皆如此。

雖然花錢雇傭教練、轉(zhuǎn)會球員、增加冠軍獎金是割肉的疼，但至少在那個肯花錢就有成績的年代，這些舉措是管用的。一朝奪了冠軍，在球衣左胸口繡上一顆星星，讓冠軍的榮耀與贊助商品牌交相輝映，于國內(nèi)足球迷和地產(chǎn)圈子里都是響當(dāng)當(dāng)?shù)拇嬖凇?/p>

可是現(xiàn)在，一切都失去意義。金元足球時代，海量的投入還能庇護(hù)球隊獲得理想成績；現(xiàn)在就算換的回，這顆星星該為誰而繡呢？

自新任中國足協(xié)主席陳戌源就職后，聯(lián)賽設(shè)置、國足選帥、青訓(xùn)工作一樣沒有安排，倒是將球隊更名工作放在首位。曾經(jīng)的富力足球俱樂部，一夜間更名為廣州城足球俱樂部，直觀上已經(jīng)與張力的富力完全沒了關(guān)系。

“你原來養(yǎng)著它這么多年，你今后還得養(yǎng)著它，但是它不能叫你的姓了�！本拖窠�業(yè)地產(chǎn)（0832．HK）董事局主席胡葆森的感嘆，一切都變了，足球的最底層游戲規(guī)則改變了�；蛟S花錢和打水漂沒什么兩樣，你還愿繼續(xù)花錢嗎？

或許出于多年來對足球的熱愛，張力仍愿意為這個”不跟自己姓“的兒子花錢，可是涉及張量與實地地產(chǎn)，這份堅定要劃上一個問號了。

作為富力的下游供應(yīng)商，實地地產(chǎn)曾經(jīng)在富力管理層的呵護(hù)下快速成長，最終還是有些成績�？墒悄切┨祚R行空的投資，以及過于超前的設(shè)想，最終分散了張量的精力，荒廢不少時間和資源。

眼下，張量努力做出改變：聘請原碧桂園副總裁劉森峰，寄希望其創(chuàng)下的”一天一億“的銷售奇跡在實地發(fā)生；也曾經(jīng)在集團(tuán)高管會上定下”破千億“的銷售目標(biāo)，用”爭取每周都要拿一塊地“的話展示”高周轉(zhuǎn)“的決心——讓實地更像是一家傳統(tǒng)房企，能夠與富力順利合并。

可是張力未必愿意此事發(fā)生。按照實地地產(chǎn)招股書數(shù)據(jù)，2017－2019年，實地地產(chǎn)凈負(fù)債率分別達(dá)3809％、533％和225％。一旦并表，經(jīng)踩中“三條紅線”（南方產(chǎn)業(yè)智庫2021年5月數(shù)據(jù)，剔除與收款后資產(chǎn)負(fù)債率76．66％、現(xiàn)金短債比0．39）的富力還能撐多久？

況且這是一個混亂動蕩的時代。整個地產(chǎn)行業(yè)人心惶惶，都在談“去杠桿”、“降風(fēng)險”、“一城一策”……總怕一個不小心掉進(jìn)陷阱。目前為止，張力還在為吞下萬達(dá)資產(chǎn)的行為承受資金和債務(wù)壓力，哪有再去合并實地的道理？

既然是父子，就可以談交班，但絕不能讓實地卷進(jìn)來。

正因如此，在實地兩家子公司出現(xiàn)5700萬元融資性票據(jù)拒付問題，債權(quán)人到富力集團(tuán)辦公大樓聚集鬧事的時候，富力會發(fā)布一份自愿性公告，明確表示“目前并無與實地集團(tuán)有任何直接或間接對集團(tuán)構(gòu)成財務(wù)負(fù)債的財務(wù)貸款或債務(wù)擔(dān)保安排，及富力集團(tuán)與實地集團(tuán)并無股權(quán)關(guān)系�！绷�場明確，口吻堅定。

故事講到這里，富力的交班大戲已經(jīng)注定沒有贏家。

敗給了時代

時代浪潮的翻涌下，曾經(jīng)一本萬利的地產(chǎn)生意，變成了風(fēng)險迭出的重災(zāi)區(qū)。張力與張量父子二人的交接，從最初的不想接，到后來轉(zhuǎn)變成不好接、不能接，直到不愿接，折射著地產(chǎn)行業(yè)從興起到衰落的全過程。沒辦法，這是時代的大手筆，任誰也改變不了。

想來第一代地產(chǎn)人真的是“弄潮兒”。在中國社會經(jīng)歷翻天覆地的改變時，他們是經(jīng)歷者，更是參與者，他們的身影出現(xiàn)在每一個重要的歷史節(jié)點。只是現(xiàn)在的中國，還會出現(xiàn)那個時代的改變嗎？還會有另一波的機(jī)會大潮擺放在地產(chǎn)二代面前嗎？

年初時候，《足球報》記者陳永透露，近半數(shù)中超球隊存在資金困難問題，多家俱樂部已經(jīng)產(chǎn)生了退出職業(yè)聯(lián)賽的念頭，中超聯(lián)賽已經(jīng)成了一副爛攤子。其實想來，地產(chǎn)行業(yè)也是一樣。