從超、特大城市的劃分標(biāo)準(zhǔn)上可以看出，人口和城區(qū)界定中國(guó)城市的最主要標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于城市而言，人口帶來(lái)不僅有更多的購(gòu)買力，還因人才集聚效應(yīng)發(fā)展出教育、公共資源等多種紅利。隨著中國(guó)人口負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代的來(lái)臨。中國(guó)超、特大城市的人口發(fā)展也出現(xiàn)了兩極分化的傾向。

有專家針對(duì)七普的人口數(shù)據(jù)對(duì)中國(guó)城市的人口增長(zhǎng)做出以下分類，首先是人口還處于快速增長(zhǎng)的城市。深圳、成都、廣州為代表的城市，在過(guò)去的十年，還能保持500萬(wàn)左右的增量。其次就是人口中等增幅的城市，以武漢、濟(jì)南為代表。最后就是人口增長(zhǎng)放緩乃至于負(fù)增長(zhǎng)的城市，比如上海、青島和南京。

總體上看，超、特大城市仍是中國(guó)人口流入的集聚地。據(jù)2020年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)3.76億流動(dòng)人口中，有超過(guò)26.7%的人口直接流向超、特大城市。

此輪的超、特大城市的城中村改造不僅基于人口規(guī)模較大且具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的大城市，同時(shí)也需要兼顧一些已經(jīng)進(jìn)入城區(qū)人口發(fā)展瓶頸的城市，比如城區(qū)人口已經(jīng)連續(xù)五年下降的哈爾濱。

以城中村改造為代表的城市更新，不僅意味著超、特大城市的城區(qū)里能聚集更多的公共服務(wù)資源，同時(shí)也可以讓居民享受更多的便利和福利。同時(shí)區(qū)域性的特大城市，還具有一定的指標(biāo)意義，不僅可以帶動(dòng)周邊中小城市的正向發(fā)展，發(fā)揮一定區(qū)域內(nèi)的輻射作用。同時(shí)還能通過(guò)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引更多的人口來(lái)工作、投資和定居。

中國(guó)城市規(guī)模的另一個(gè)指標(biāo)性要素是建成區(qū)面積，當(dāng)然這其實(shí)還是和人口密切相關(guān)。城市盲目擴(kuò)張的結(jié)果是人滿為患的地區(qū)中心城市之所以一城獨(dú)大，城區(qū)功能疊加，大城市難以疏解。在過(guò)去的二十年時(shí)間里，國(guó)內(nèi)大部分超大城市成片開發(fā)的建成區(qū)面積都超過(guò)了1000平方公里，特大城市的建成區(qū)規(guī)模也都超過(guò)了500平方米。

一個(gè)值得一提的特大城市是東莞，截止2022年建成區(qū)面積達(dá)到1196平方公里，實(shí)際面積位列全國(guó)第七，遠(yuǎn)超成都、天津等特大城市。由于東莞沒有市轄區(qū)，也沒有代管縣級(jí)市的區(qū)劃模式，東莞的城區(qū)面積得以高速發(fā)展，大量的城鎮(zhèn)得以通過(guò)城建連成一片。有機(jī)構(gòu)曾對(duì)中國(guó)城市的建設(shè)用地面積進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，從1980年算成，東莞的實(shí)際建筑用地面積已經(jīng)擴(kuò)大了驚人的26倍，在全國(guó)所有地級(jí)市里位列榜首。

東莞

一定規(guī)模的人口附加城區(qū)建設(shè)，才能構(gòu)成超、特大城市。這其中建成區(qū)面積和人口的比例，也能從一個(gè)側(cè)面反映城市發(fā)展的未來(lái)空間。在特大城市中合肥、哈爾濱的城市建成區(qū)面積還相對(duì)較低，或許這些原先的二線城市才是這一輪城中村改造中最直接的受益者。

利好房地產(chǎn)還是變革房地產(chǎn)？

城中村改造利好樓市，是房地產(chǎn)的“強(qiáng)心劑”。很多自媒體在第一時(shí)間把城中村改造的受益者塑造成了地產(chǎn)企業(yè)。

然而這次的城中村改造不僅不是棚改2.0，也并非簡(jiǎn)單的大拆大建。通過(guò)公共服務(wù)均等化，全覆蓋，解決城市發(fā)展不平衡、不充分的問題，同時(shí)釋放消費(fèi)潛力和內(nèi)需才是此次城中村改造的主要目標(biāo)。

總體上，城中村改造有助于挖掘相關(guān)土地的商業(yè)資源，同時(shí)也可以積極導(dǎo)入各類公共配套，對(duì)于城市功能的再造和升級(jí)都有非常好的導(dǎo)向。有專家指出，新時(shí)期的城中村改造不是房地產(chǎn)主導(dǎo)，而是要突出公益性，主要是解決城市的公共短板缺失嚴(yán)重，提升居民居住質(zhì)量，增加保障性租賃住房。

保障性租賃房的加入或許將不是簡(jiǎn)單利好地產(chǎn)行業(yè)，而是從根本上變革地產(chǎn)行業(yè)的信號(hào)。中國(guó)大陸的商品房政策執(zhí)行已經(jīng)超過(guò)了40年，市場(chǎng)買賣，開發(fā)商預(yù)售等基本規(guī)則早已深入人心。但隨著城市發(fā)展以及人口導(dǎo)入的需要，仿照香港和新加坡的政府公租房或?qū)⒊蔀檎{(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一項(xiàng)新利器，讓一部分核心區(qū)具有金融投資價(jià)值的房產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)交易，另一部分通過(guò)城中村改造而誕生的保障性住房保證城市新居民居住需求，可能將成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新消費(fèi)模式。

作為一種刺激內(nèi)需手段，這輪的城中村改造可以理解為一次基建投入，通過(guò)城市升級(jí)改造，拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)需求，既有利于民生，也有利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)�？梢灶A(yù)計(jì)的是城中村改造方案將加速中國(guó)房地產(chǎn)資源向超大特大城市聚集，未來(lái)中國(guó)城市房?jī)r(jià)的兩級(jí)分化顯然會(huì)更加嚴(yán)重。

參考資料

1、新一輪城中村改造，與那一輪棚改有何不同？鈦媒體

2、21個(gè)超大特大城市有望提速“城中村改造”，會(huì)催熱樓市嗎？第一財(cái)經(jīng)

3、棚改2.0？地產(chǎn)大利好！專家最新解讀，這些A股公司曾回應(yīng)城中村改造！e公司微信號(hào)

       原文標(biāo)題 : 超、特大城市名單更新，誰(shuí)是本次“城中村改造”最大贏家？