導(dǎo)語：雖然被公認(rèn)為一家好企業(yè)，但行業(yè)大勢難逆，貝殼依舊需要苦等春天。

李平 | 作者 礪石商業(yè)評論 | 出品

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營收止跌，四季度扭虧為盈

3月16日晚間，國內(nèi)最大的房地產(chǎn)交易與服務(wù)平臺貝殼公布了2022年四季度財報及全年業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度，貝殼找房實現(xiàn)營收167億元，同比下降5.8%；實現(xiàn)凈利潤3.77億元，上一年同期凈虧損為9.33億元。

受新冠疫情沖擊以及房地產(chǎn)市場低迷影響，貝殼營收自2021年二季度以來已經(jīng)連續(xù)7個季度出現(xiàn)同比下降。尤其是2022年前兩個季度，貝殼營收同比跌幅分別高達(dá)39.37%和43.01%。此后，貝殼營收端跌幅大幅收窄，三、四季度跌幅均為個位數(shù)。

在降本增效的持續(xù)推進(jìn)之下，貝殼利潤端已經(jīng)有轉(zhuǎn)暖跡象。2022年第三季度，貝殼實現(xiàn)凈利潤7.23億元，結(jié)束了四季度連續(xù)4個季度的虧損，第四季度繼續(xù)保持盈利。

2022年全年，貝殼實現(xiàn)營收607億元，同比下降24.9%；凈虧損為13.97億元，虧損較上一年同比擴(kuò)大8.72億元。由于去年上半年拉下的虧空太大，貝殼仍未能避免連續(xù)兩年經(jīng)營陷入虧損的尷尬。

貝殼主營業(yè)務(wù)共分為存量房業(yè)務(wù)、新房業(yè)務(wù)、家裝家居業(yè)務(wù)、新興業(yè)務(wù)及其他四部分。2022年全年，貝殼來自存量房的凈收入同比下滑24.5%至241億元，新房業(yè)務(wù)凈收入為287億元，同比下降38.3%，家裝家居業(yè)務(wù)可比口徑合同額69億元，同比提升31%，新興業(yè)務(wù)及其他業(yè)務(wù)凈收入為28億元，同比增長33.4%。

在地產(chǎn)寒冬之下，貝殼存量房業(yè)務(wù)及新房業(yè)務(wù)兩大板塊營收均出現(xiàn)較大幅度下滑，家裝家居業(yè)務(wù)的高速增長主要是收購圣都家裝所致，這也是公司未來發(fā)展的一大看點。

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，2023年1-2月，國內(nèi)商品房住宅銷售額同比增長3.5%，這是自去年以來住宅銷售額首次累計同比增長。

在業(yè)績展望方面，貝殼預(yù)計2023年第一季度凈收入總額將介乎于180億元至185億元，較上一年同期增幅為43.4%至47.4%。

在財報發(fā)布后的電話會議上，貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官彭永東表示，過去的兩年行業(yè)面臨了前所未有的挑戰(zhàn)，“這一輪市場波動是我們作為平臺經(jīng)歷的第一次大考，我們交出了盈利能力比以往更穩(wěn)定、向外延展能力更廣泛的答卷”。

彭永東在電話會議上同時表示，截至2月底，貝殼平臺存量房交易同比大幅回升，交易量達(dá)到接近2021年同期水平及存量房交易最活躍年度的交易水平。新房承銷數(shù)據(jù)也出現(xiàn)明顯的同比回升，恢復(fù)至接近2020年疫情后的交易水平。

整體來看，自去年下半年以來，隨著地產(chǎn)行業(yè)政策的回暖，貝殼經(jīng)營業(yè)績明顯好轉(zhuǎn)。財報公布之后，貝殼港股股價高開高走。截至最近一個交易日收盤，貝殼港股股價為49.75港元，最新市值漲至1851億港元。

但從美股市場來看，貝殼的投資者仍深陷虧損之中。2020年11月，貝殼股價最高曾漲至79.4美元。經(jīng)歷了連續(xù)四個季度的虧損之后，貝殼股價最低跌至7.31美元，最大跌幅超過90%。

本輪觸底反彈以來，貝殼最新股價為17.995美元，漲幅超過100%，但距離歷史高點縮水幅度仍接近80%。在主業(yè)承壓、費用剛性支出等壓力之下，貝殼未來發(fā)展前景仍有較大的不確定性。

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費用剛性，應(yīng)收壞賬風(fēng)險緩解

2022年上半年，由于各地“斷供”現(xiàn)象頻發(fā)，貝殼對其認(rèn)定的高風(fēng)險開發(fā)商所涉及的應(yīng)收賬款進(jìn)行足額壞賬計提。截至2022年6月30日，累計壞賬準(zhǔn)備余額高達(dá)22.1億元，直接導(dǎo)致公司上半年出現(xiàn)了24.85億元的巨額虧損。

為了規(guī)避回款風(fēng)險，貝殼主動收縮了對部分民營房企的業(yè)務(wù)合作，將重點轉(zhuǎn)向國企開發(fā)商。2022年第四季度，貝殼新房成交金額中的國企占比已達(dá)45%，相比第一季度提升了15個百分點。截至2022年末，貝殼應(yīng)收賬款降至41.63億元，較年初下滑明顯。

不過，貝殼優(yōu)化新房合作對象的策略雖然減少了公司的壞賬風(fēng)險，但不可避免地對銷售規(guī)模產(chǎn)生了沖擊。財報顯示，2022年貝殼總成交額約2.61萬億元，同比下降32.3%，其中存量房總成交額為1.58萬億元，同比下降23.4%；新房總交易額9405億元，同比下降41.5%。

根據(jù)國家統(tǒng)計局消息，2022年全國商品房銷售額約13.33萬億元，同比下降26.7%。不難看出，貝殼2022年度平臺交易額降幅超過了行業(yè)平均值，尤其是新房交易額的下滑幅度更是超過了40%。

另一方面，面對經(jīng)營性虧損壓力，貝殼自2021年下半年以來就開始壓縮開支，并持續(xù)進(jìn)行人員優(yōu)化與調(diào)整。尤其是去年赴港上市前夕，有媒體曝出貝殼新一輪的裁員比例最高達(dá)到50%。

根據(jù)年報數(shù)據(jù)，截至2022年12月31日，貝殼經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為394020名，較上年減少13.3%；活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為349681名，較上年減少14%。門店數(shù)量為40516家，較上年減少20.6%；活躍門店數(shù)量為37446家，較上年減少17.4%。

在裁員、閉店等一系列降本措施之下，貝殼三季度、四季度期間費用率環(huán)比二季度有明顯下降，但從同比角度看變化并不明顯，因為營收端的縮水幅度更大。其中，第四季度，公司市場、銷售和管理費用為31.25億元，較去年同期（30.12億元）增長1.13億元，費用率同比提升1.7個百分點。

2022年全年，貝殼市場、銷售和管理費用合計為119.2億元，同比降幅約為10%，研發(fā)費用支出為25.46億元，同比下降20%，二者降幅明顯低于營收端降幅（24.9%），導(dǎo)致貝殼一般費用率由20.83%攀升至22.86%，較一年前提升了2個百分點。

不難看出，由于分母（營收）的降幅更大，貝殼期間費用率仍在攀升，這也說明在費用剛性的背景下，貝殼繼續(xù)依靠降本增效這一策略來提振利潤的難度將越來越大。

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進(jìn)軍家裝，理想豐滿但現(xiàn)實骨感

當(dāng)然，一旦收入端增速大幅回升，貝殼期間費用率將會有顯著下降，公司盈利能力則有望進(jìn)一步修復(fù)。尤其是進(jìn)入到2023年以來，樓市的小陽春讓外界對地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇有了更多期待。

但需要看到的是，盡管今年前兩個月商品房住宅銷售額同比回正，很大程度是在于低基數(shù)的原因。對此，長城證券在最新研報中指出，低基數(shù)因素導(dǎo)致今年3月份地產(chǎn)銷售增速可能進(jìn)一步回暖，但全年來看，地產(chǎn)可能仍在調(diào)整期，全年累計同比增速或在-10%左右。

事實上，就連貝殼研究院市場分析師劉麗杰也認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇一定程度上得益于前期積壓的購房需求得到了補(bǔ)償性釋放，并不意味著房地產(chǎn)市場進(jìn)入了快速升溫階段。實際上，全國新房待售面積仍在增加，市場去化壓力仍較大，同時房企融資和拿地信心尚未完全恢復(fù)。

根據(jù)業(yè)績指引，貝殼今年一季度的營收增速預(yù)計在43.4%至47.4%之間。然而，貝殼一季度營收高速增長對應(yīng)的同樣是去年的低基數(shù)。從絕對金額來看，貝殼一季度所預(yù)測的營收（180億元至185億元）尚未恢復(fù)到2021年同期水平（207億元）。

貝殼的營業(yè)收入主要來自B端（開發(fā)商）渠道費用以及C端（購房者）的交易傭金，此外還有中介經(jīng)紀(jì)公司的平臺服務(wù)費。2018年以來，貝殼憑借線上、線下雙渠道網(wǎng)絡(luò)布局以及經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)（ACN網(wǎng)絡(luò)）機(jī)制迅速崛起，一躍成為國內(nèi)在線房地產(chǎn)交易平臺龍頭。數(shù)據(jù)顯示，2018至2021年，貝殼（鏈家+第三方）二手房&租賃市占率從12.6%提升至27.8%，新房市占率從10.4%提升至30.9%。

從收入構(gòu)成上看，二手房業(yè)務(wù)與新房業(yè)務(wù)在貝殼總營收中的占比接近90%，屬于公司的基本盤業(yè)務(wù)，二者也是推出貝殼營收由300億元飆升至800億元的關(guān)鍵。

憑借先發(fā)優(yōu)勢和規(guī)模效應(yīng)，貝殼無論是在傭金比例還是在房地產(chǎn)開發(fā)商的合作中都具有較強(qiáng)的議價能力，這也遭來外界對其壟斷競爭的質(zhì)疑，而傭金費用支出以及渠道分成最終仍是由購房者承擔(dān)。

過去的2022年，貝殼二手房業(yè)務(wù)以及新房業(yè)務(wù)均遭遇重挫。尤其是被視為貝殼重要增長點的新房業(yè)務(wù)，營收占比已經(jīng)由57.55%降至47.22%，目前仍面臨地產(chǎn)銷售的不確定性以及與房企的應(yīng)收賬款壓力。

今年年初，市場盛傳中海地產(chǎn)有超過1億元的傭金沒有與鏈家結(jié)清。與此同時，鏈家則在App中下架了北京中海幾乎所有的項目，要求經(jīng)紀(jì)人不再為中海的樓盤帶客。

根據(jù)后續(xù)報道，涉事雙方均對此事進(jìn)行了否認(rèn)，“網(wǎng)傳停止合作是個誤會”。在這一“誤會”背后，不難讓人聯(lián)想到開發(fā)商與中介商之間愈發(fā)微妙的關(guān)系。

針對過于依賴地產(chǎn)行業(yè)這一風(fēng)險，彭永東在掌舵貝殼之后迅速提出了“一體兩翼戰(zhàn)略”。“一體”即房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事業(yè)群，即二手房和新房的交易服務(wù)；“兩翼”分別為整裝大家居事業(yè)群與惠居事業(yè)群，代表著貝殼的新興業(yè)務(wù)。其中，家裝家居業(yè)務(wù)備受外界關(guān)注。

2022年4月，貝殼斥資24.89億元完成了對圣都家裝剩余49%股權(quán)的收購，圣都家裝成為公司的全資子公司。并表之后，2022年貝殼家裝家居業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收50.47億元，較2021年同期（1.97億元）增長了20余倍。

然而，現(xiàn)在說家裝業(yè)務(wù)成為貝殼的第二曲線仍然為時過早。一方面，從營收構(gòu)成上看，2022年家裝家居業(yè)務(wù)營收占比僅為8.32%。另一方面，貝殼想要在“小而散”的家裝行業(yè)做出成績，并不容易。

此外，貝殼選擇家裝業(yè)務(wù)，主要是看中了從房產(chǎn)交易到家裝的延伸作用，但家裝業(yè)務(wù)仍然對地產(chǎn)行業(yè)存在較大的依賴度。因此，貝殼進(jìn)軍家裝短期或許可以促進(jìn)營收的增長，卻難以起到對沖主業(yè)風(fēng)險的作用。

彭永東本人似乎對貝殼的未來頗為樂觀，其在電話會議中表示，過去的兩年行業(yè)面臨了前所未有的挑戰(zhàn)，而每一個冬天都會過去，春天也會如約到來。

然而，在地產(chǎn)弱復(fù)蘇的背景下，貝殼遭遇重創(chuàng)的主業(yè)或有修復(fù)，但很難再回到此前的高增長態(tài)勢。想要在競爭激烈的家裝市場打開新的成長空間也絕非一日之功。扭虧為盈的貝殼雖然走出了至暗時刻，但春天似乎還遠(yuǎn)未到來。

       原文標(biāo)題 : 貝殼找房：走出至暗時刻，但春天還未到來 | 財報觀察