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藍(lán)鯨新聞11月18日訊（記者 崔陸鵬）減少拿地后，新推項(xiàng)目逐步減少的房企都在忙什么？

據(jù)藍(lán)鯨新聞了解，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)縮減的背景下，從輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中賺取一定收益，已成當(dāng)下大部分房企的選擇，其中，代建業(yè)務(wù)、商業(yè)類輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等被視為重要發(fā)展方向。

“今年，我們的主要重心就放在代建上，原先開(kāi)發(fā)事業(yè)部的人員除留下部分負(fù)責(zé)收尾工作外，均轉(zhuǎn)向了代建�！�某出險(xiǎn)房企相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人向藍(lán)鯨新聞稱。

另?yè)?jù)藍(lán)鯨新聞不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，TOP50房企中已有七成以上增加了代建業(yè)務(wù)板塊。

此外，部分原來(lái)?yè)碛胸S富商業(yè)類資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，也逐步在擴(kuò)大自身的業(yè)務(wù)范圍，從傳統(tǒng)的商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)，到承租更多小區(qū)商業(yè)街等資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，由此來(lái)增加盈利渠道。

代建吸納開(kāi)發(fā)人員“外流”

今年，在經(jīng)歷行業(yè)調(diào)整后，融創(chuàng)單獨(dú)成立了新的賦予代建功能的平臺(tái)而今資本，近期，融創(chuàng)也將該平臺(tái)更名為而今管理。據(jù)介紹，該平臺(tái)將獨(dú)立于融創(chuàng)原有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體系，主要任務(wù)是引進(jìn)外部資方，并整合代建體系。

有融創(chuàng)內(nèi)部人士對(duì)藍(lán)鯨新聞表示，不良資產(chǎn)是融創(chuàng)代建業(yè)務(wù)的衍生品，具體方式或?yàn)槎�今管理去尋找資方進(jìn)行合作，共同投資不良資產(chǎn)項(xiàng)目，具體操盤由融創(chuàng)的代建平臺(tái)“融者共創(chuàng)建管集團(tuán)”來(lái)操作。

與融創(chuàng)新成立不同，一位龍湖內(nèi)部人士向藍(lán)鯨新聞透露，公司內(nèi)部代建平臺(tái)龍智造已成立2年多，當(dāng)前在龍湖集團(tuán)內(nèi)部重要性還在不斷提升。該平臺(tái)由加盟龍湖13年之久的宋海林親自負(fù)責(zé)，與商業(yè)、資管等資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)航道并列。去年開(kāi)始，龍湖進(jìn)一步擴(kuò)大了資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)范圍，涉及小區(qū)商業(yè)街等資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

數(shù)據(jù)顯示，2023年龍智造實(shí)現(xiàn)營(yíng)收19.7 億，同比增加66%；前三季度龍智造新增代建類項(xiàng)目41個(gè)，總建筑面積628萬(wàn)平方米，增速遠(yuǎn)超地產(chǎn)主業(yè)。

2024年，旭輝建管也實(shí)現(xiàn)了管理規(guī)模的快速擴(kuò)張，迅速搶占了代建領(lǐng)域的重要席位。在中指研究院發(fā)布的代建企業(yè)排行榜上，前9個(gè)月，旭輝建管以952萬(wàn)平方米的新簽約規(guī)劃建筑面積，位列第一。

據(jù)旭輝集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2024年上半年，旭輝建管實(shí)現(xiàn)新增管理項(xiàng)目近50個(gè)，新增簽約面積超700萬(wàn)方，政府與國(guó)企類代建合同額占比50%以上，管理規(guī)模和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量皆創(chuàng)新高。

“在過(guò)去三年中，大量地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人才外流，代建業(yè)務(wù)就是吸納人才最多的領(lǐng)域�！�據(jù)前述出險(xiǎn)房企相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹，一方面開(kāi)發(fā)企業(yè)把代建業(yè)務(wù)視為“后門”，目的就是留人、養(yǎng)人、存儲(chǔ)開(kāi)發(fā)能力，以備東山再起；另一方面，主流代建模式和傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一脈相通，只不過(guò)是輕資產(chǎn)和管理模式的升級(jí)版本。

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成重要盈利來(lái)源

除代建外，存量資產(chǎn)時(shí)代下，商業(yè)類資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)也被更多企業(yè)視為第二增長(zhǎng)曲線。當(dāng)下部分轉(zhuǎn)型較早的房企，商業(yè)類經(jīng)營(yíng)收入已成為其發(fā)展的基石。例如擁有萬(wàn)象系的華潤(rùn)置地，今年上半年實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)為107.4億元，其中經(jīng)常性業(yè)務(wù)的核心凈利潤(rùn)55.2億元，占比達(dá)到51.4%。

龍湖憑借天街系列商業(yè)體，收獲穩(wěn)定現(xiàn)金流。半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)53.2億元的租金收入，同比增長(zhǎng)6%；同時(shí)，龍湖的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)和物管服務(wù)也貢獻(xiàn)了68億元利潤(rùn)，在集團(tuán)的利潤(rùn)構(gòu)成中占比超過(guò)80%。

值得注意的是，近年來(lái)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、大悅城控股、寶龍地產(chǎn)等紛紛提速輕資產(chǎn)項(xiàng)目布局。

某房企商業(yè)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴藍(lán)鯨新聞，當(dāng)下輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)已成為房企尋求收益的重要渠道之一。

一方面是因?yàn)樵谥刭Y產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下，高能級(jí)城市或是核心區(qū)域項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)需大量資金沉淀，但當(dāng)前企業(yè)融資端吃緊、流動(dòng)性承壓，輕資產(chǎn)模式相對(duì)而言成本和風(fēng)險(xiǎn)較低；另一方面，隨著商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，對(duì)運(yùn)營(yíng)管理能力提出更高要求，輕資產(chǎn)模式下的商管團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)成熟、產(chǎn)品線豐富完善、運(yùn)營(yíng)規(guī)范性及標(biāo)準(zhǔn)化有優(yōu)勢(shì)，能滿足市場(chǎng)需求。

前述商業(yè)集團(tuán)負(fù)責(zé)人稱，從中長(zhǎng)期看，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)步入“存量時(shí)代”，三四線城市消費(fèi)擴(kuò)容提質(zhì)，都給輕資產(chǎn)模式商管業(yè)態(tài)帶來(lái)潛在增長(zhǎng)空間。

內(nèi)卷加劇，轉(zhuǎn)型路并不好走

輕資產(chǎn)，看似以小搏大，但當(dāng)所有人都坐上“牌桌”時(shí)，跑贏市場(chǎng)的概率就容易被稀釋。

相較代建，倘若當(dāng)下才想切入商業(yè)類資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的門檻更高。據(jù)某購(gòu)物中心負(fù)責(zé)人介紹，萬(wàn)象系主攻核心城市高端消費(fèi)市場(chǎng)，核心產(chǎn)品為萬(wàn)象城；龍湖則面向中產(chǎn)階層，核心產(chǎn)品為天街；新城控股主要占領(lǐng)三四線市場(chǎng)，核心產(chǎn)品為吾悅廣場(chǎng)，三者都已形成規(guī)模。相較其他企業(yè)，這些進(jìn)入商業(yè)較早的企業(yè)，從品牌知名度、運(yùn)營(yíng)能力到合作品牌方都有一定優(yōu)勢(shì)。

同時(shí)，目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)體趨于飽和狀態(tài)，行業(yè)的分化與競(jìng)爭(zhēng)，都在逐年加劇。

“商業(yè)有門檻，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)型代建可以說(shuō)，沒(méi)有任何門檻�！钡�前述出險(xiǎn)房企相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人稱，大家都能看到的方向，必然是擁擠的，尤其是當(dāng)下，留給房企的選項(xiàng)已經(jīng)不多了。

越來(lái)越多的代建企業(yè)，強(qiáng)調(diào)向管理要效益，通過(guò)降本增效，增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。

“都是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多年、差距沒(méi)那么明顯。”一曾在某房企工作多年，現(xiàn)入職某共建平臺(tái)的人士告訴藍(lán)鯨新聞，過(guò)往房地產(chǎn)“低價(jià)中標(biāo)”、“過(guò)度承諾”等已蔓延到代建領(lǐng)域，“某些房企寧可犧牲利潤(rùn)，也要在代建領(lǐng)域迅速擴(kuò)張，獲得未來(lái)活下去的機(jī)會(huì)�！�

中指研究院對(duì)典型代建企業(yè)代建項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，目前約有80%的代建項(xiàng)目代建費(fèi)率在4%以下。

明源地產(chǎn)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年新簽約的代建建面同比微增，但代建費(fèi)較去年同期下降了18.1%。其中，頭部代表企業(yè)綠城管理上半年收取了14.14億的代建費(fèi)，同比下降了27.7%。

相對(duì)價(jià)格戰(zhàn)不斷拉低企業(yè)利潤(rùn)和行業(yè)平均利潤(rùn)，對(duì)企業(yè)而言，更為艱難的或是如何運(yùn)營(yíng)。

“央企、國(guó)企等將投資方向放到了北上廣深杭蘇等核心城市，投資、開(kāi)發(fā)高度契合，代建幾乎無(wú)法進(jìn)入這些城市。目前，更多代建企業(yè)，只能在部分二線甚至更以下的市場(chǎng)承接項(xiàng)目。”前述共建企業(yè)負(fù)責(zé)人稱，這些城市本來(lái)可選擇的標(biāo)的項(xiàng)目就不多、甲方對(duì)項(xiàng)目預(yù)期不低、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)還在喊高價(jià)提升甲方預(yù)期。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁祖昱表示，隨著代建企業(yè)數(shù)量趨于“飽和”，代建行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈，迅速擴(kuò)張、持續(xù)搶占市場(chǎng)份額導(dǎo)致的競(jìng)爭(zhēng)加劇，使得行業(yè)逐步走向平穩(wěn)分化與重新洗牌、出清的新階段。

       原文標(biāo)題 : 鯨觀察｜房企下一站，競(jìng)相坐上“代建”牌桌